• אתי בר-לב • שותפה בקרן 'פרווליו' למימון והשקעות ומלווה משקיעי נדל"ן באירופה משנת 2012
בשנת 2020 בוטלה בקפריסין תכנית 'ויזת הזהב', שאפשרה 'קניית' פספורטים באמצעות השקעה באי. התכנית אמנם הכניסה לקופת המדינה יותר מ-7 מיליארד יורו, אולם לצידם גררה סיפורי שחיתות ופשע, ועוררה עליה את זעם האיחוד האירופי.
קפריסין ניסתה להתחמק ולדחות את דרישת האיחוד לתיקון זה זמן רב, אך הפעם הוא עבר בפרלמנט ומשמעותו בפועל: התייקרות משמעותית של הנכסים על האי
מאז נהנית קפריסין מהכנסות משקיעי נדל"ן זרים, בין השאר בעידוד תכנית ה-PR (permanent residence – תושבות-קבע), אך האיחוד האירופי המשיך לנשוף בעורפה ולדרוש מהאי הקטן את שלו, ובהמשך בוצעו המהלכים הבאים:
תקנות מע"מ חדשות – משנות את התמונה
ב-2 במאי 2020 הוכנסה תקנה מחמירה אשר יצרה ביטול בפועל של תכנית ה-PR בפורמט הידידותי והמוכר – והדרישות הנוכחיות מזכירות יותר את ויזת ה'פינק סליפ' ומותירות את ה-P (של ה-Permanent) – חסרת רלוונטיות.
בשונה מתקנות וחקיקות אחרות, תיקון זה הוצא לפועל באופן מיידי מרגע הפרסום, ללא כל תקופת חסד.
חודש לאחר מכן, ב-8 ביוני, הוכנסו תיקונים נוספים – הפעם ביחס למע"מ על רכישת נכסים חדשים.
קפריסין ניסתה להתחמק ולדחות את דרישת האיחוד לתיקון זה זמן רב, אך הפעם הוא עבר בפרלמנט ומשמעותו בפועל: התייקרות משמעותית של הנכסים על האי.
מה היה נהוג עד-כה?
ברכישת נכס ראשון חדש מקבלן, ניתן היה לבקש ולקבל הטבה: הנחת מע"מ – מ-19% ל-5% בלבד.
וילה שעולה 500,000 יורו ומוסתה עד היום ב-5%, הווה אומר €25,000 בלבד – תמוסה היום ב-€95,000!!!
הנחה זו ניתנת בהתאם להצהרה כי מעולם לא ביקשתם את ההנחה בעבור נכס אחר וכן כי מדובר בנכס שמטרתו שימוש אישי.
מה קורה כעת?
1. הטבת המע"מ לנכס ראשון הוגבלה באופן מחמיר ותינתן רק בעבור נכסים עד 130 מ"ר/עד סכום רכישה של €350,000.
2. כל נכס שיעלה על 190 מ"ר/סכום של €475,000 ימוסה במע"מ מלא של 19% מהיורו הראשון (יצויין כי יש הטבות מקלות לנכים/בעלי מוגבלות).
כמה זה עולה לנו?
וילה בת 3 חדרי שינה, מקבלן איכותי, שעולה כ-€430,000 (ואשר גודלה אינו עולה על 190 מ"ר): מוסתה עד היום ב-5%, הווה אומר €21,500 – תמוסה היום ב-€32,700.
אם גודלה של הווילה יעלה על 190 מ"ר, היא תמוסה ב-19% החל מהיורו הראשון, הווה אומר, מיסוי של €81,700.
וילה שעולה 500,000 יורו ומוסתה עד היום ב-5%, הווה אומר €25,000 בלבד – תמוסה היום ב-€95,000!!!
הפערים הם עצומים.
מצד אחד מודים בפרלמנט הקפריסאי שהחלטות אלו התקבלו בכפייה מצד האיחוד האירופי, ולא באמת נערכה הצבעה חופשית עליהן – ומצד שני יש הטוענים בממשלה כי האישור נובע מהרצון לעצור את העלייה המטאורית של מחירי הנכסים והאדמות.
בפועל, המציאות שנוצרת הן מהקשחת תוכנית ה-PR והן מתקנות המע"מ החדשות, מעודדת כניסה של אוכלוסייה חזקה ואמידה בלבד, מה שברור כי יביא להמשך עליות מחירים.
מה אפשר לעשות?
לתקנה זו יש תקופת חסד של ארבעה חודשים וכן היא לא תחול על נכסים שכבר הוגשו תכניות עבורם מתאריך מסויים ו/או שהתקבלו עבורם היתרי בניה.
החסרונות הרלוונטיים עבור הרוכשים:
יש צורך בקבלת החלטה מהירה מאד ולעיתים כזו שבעיקרה תהיה פשרה, שכן מספר הנכסים העומדים בקטגוריות הללו הוא מוגבל.
והיתרונות:
מי שיצליח לרכוש נכסים לפי המע"מ הישן יזכה בעליית ערך טכנית – באופן מיידי. ("טכנית" – משמע בטווח הזמן הראשוני. בהסתכלות ארוכת-טווח מדובר בעליית ערך אמיתית, המתווספת על עליית הערך הטבעית של השוק).
המציאות שנוצרת הן מהקשחת תוכנית ה-PR והן מתקנות המע"מ החדשות, מעודדת כניסה של אוכלוסייה חזקה ואמידה בלבד, מה שברור כי יביא להמשך עליות מחירים
הבטחנו ומקיימים- טיפ במתנה:
ישנם קבלנים אשר הסכימו להעניק התחייבות חוזית, האומרת שבאם לקוח אשר חותם היום יתבקש בכל-זאת לשלם את המע"מ לפי התקנות החדשות – הם יקחו על עצמם את הפער לתשלום.
אז אם אתם עומדים לפני סגירת עסקה – נסו לדרוש התחייבות דומה. מדובר בעשרות אלפי יורו…!!!
בהצלחה ובברכה לכולם.
• אתי בר-לב
שותפה בקרן 'פרווליו' למימון והשקעות ומלווה משקיעי נדל"ן באירופה משנת 2012.
מספקת מענה לכל סוגי המשקיעים, החל מהקטן ביותר, שזו עבורו ההשקעה הראשונה – וכלה בחברות ויזמים המגיעים לאי.
מתגוררת בפאפוס, קפריסין, ובשונה מאנליזות שוק מרוחקות צופה מקרוב ובאופן מעשי מהשטח בהתפתחות ובשינויים מרחיקי הלכת שעוברים על האי בשנים האחרונות, ועל פאפוס בפרט.
שלא כמו במודעות פרסום מפתות, אתי יודעת להביט בהצעות בעיניים מפוכחות, ולאפיין את סוג ההשקעה שתתן מענה הולם למשקיע או למעוניינים ברילוקיישן לאי.
באופן מפתיע, במרבית המקרים היא פוסלת את ההצעות המגיעות לפתחה, בעיקר מטעמי איכות בניה והיעדר אחריות מקיפה ומספקת ע"י הקבלנים בעבור הנכסים.
היא מציינת כי פאפוס עומדת כעת בצומת חשובה ובמקרים מסויימים אף בנקודת "אל-חזור", אך מזכירה למשקיעים כי כבכל השקעה, גם כאן חשוב לשקול באופן מפוכח ולגדר סיכונים.
[] צילומים: ארכיון
