• עו"ד מאור כרמי, מומחה בתחום הנדל"ן
'התחדשות עירונית' הינה שם כולל לתהליכים של חידוש מבנים ואזורים אשר נעשים בעיקר במסגרת תכנית 'תמ"א 38' על צורותיה ומיזמי 'פינוי-בינוי', במטרה לשפר את וביטחון הדיירים ואיכות חייהם.
חוק ההסדרים שעבר לאחרונה בכנסת הביא עימו בשורות משמחות במטרה להקל על תהליכי ההתחדשות. הגדולה והמשמעותית מתוכן היא, הפחתת הרוב הדרוש לפתיחת פרויקט 'תמ"א 38/2' (הריסה ובנייה) – וכיום, נדרשת הסכמה של 66.6% מבעלי הדירות – ולא של 80% כפי שנדרש לפני כן.
נציגות: לאחר השגת הרוב הדרוש יש לבחור 3-2 נציגים מבין בעלי הדירות, אדר יפעלו כנציגות לבחירת משרד עורכי-דין. חשוב לציין כי במרבית הפרויקטים גם אם יש מתנגדים, הרי שעם התקדמות התהליך ההתנגדויות והחששות מתמתנים מאחר שעורך הדין משקף את המצב המשפטי ומשרה בטחון עבור בעלי הבניין.
עורך-דין הדיירים: עורך הדין משמש כיועץ משפטי של בעלי הדירות ועורך דינם מול היזם. נאמנותו ומסירותו צריכות להיות לדיירים בלבד. יש לזכור: הסכם 'תמ”א' או 'פינוי-בינוי' הוא הסכם ארוך ומורכב, וביצועו מתפרס על פני שנים רבות. עליו להיות צופה פני עתיד ומותאם למציאות משתנה. לצורך קידום יעיל של הפרויקט, ולצמצום מרחב הטעויות, יש לשכור את שירותיו של עורך-דין מקרקעין מנוסה.
בטוחות לדיירים: חשוב לדאוג לבטוחות ולערבויות מתאימות לכל שלבי הפרויקט, לרבות שלב הבנייה, מיסוי מקרקעין ושלב הבֶּדֶק (השלב שלאחר מסירת הדירות). וזו חייבת להיות ערבות חוק מכר משופרת ולא ערבות בנקאית רגילה!
בחירת הדירות החדשות: מאחר שמדובר בפרויקט טרום-תכנון, חשוב שההסכם יקבע מנגנון שקוף ומסודר לעניין בחירת הדירות לדיירים (כולל פיצוי אשר יבטיח עמידה בדרישות הסף של הדיירים).
מפקח בנייה: בעלי הדירות, בהדרכת עורך הדין, ייבחרו מפקח בנייה שיאשר את הקבלן, את מפרט הדירות, וכמובן ילווה את הפרויקט בתקופת הבנייה.
אי-הגבלת בעלי הדירות: חשוב כי לבעלי הדירות תהיה האפשרות למכור את הדירה לאורך הפרויקט, ללא מגבלה.
שקיפות: חובה שכל התמורות והתנאים יהיו שקופים לכל הדיירים, ולהימנע מאפשרות של ביטול הפרויקט בבית המשפט.
ובשורה התחתונה: אם הבניין חשוב לכם – אתם יכולים להתחיל לקדם פרויקט.
מאור כרמי – עו"ד לענייני נדל"ן, משרד רעות פלדר עורכי-דין ונוטריון – ליווי פרויקטים להתחדשות עירונית באזור השפלה • לפרטים נוספים בקרו באתר: www.felder-law.com
