מראש נסביר: מי שמחפש כסף מהיר או התעשרות קלה, אינו הקליינט האופטימלי למידע המובא כאן.
גם רחובות עריה המקסימות של קפריסין – לימסול, פאפוס, לרנקה, איה נאפה ואפילו ניקוסיה הבירה – אינם מרוצפים בזהב, וכמו בכל שוק נדל”ן, יש להגיע לאחר לפחות חקר ראשוני באינטרנט, עם ציפיות מציאותיות, סבלנות – ובעיקר ליווי של אנשי מקצוע בעלי היכרות עמוקה עם שוק הנדל”ן המקומי.
ההתלבטות ברורה: המתווך המקומי בקיא בכל רזי התחום – והישראלי מכיר אותנו ואת השפה, ואת המניע שעומד מאחורי הצעד המשמעותי של העתקת החיים והבית, או חלקם, לחו"ל
ובעניין הליווי המקצועי יש לדעת מראש: שוק הנדל"ן באי מוצף באנשי מקצוע לסוגיהם – מתווכים, רואי-חשבון, יועצי מס, עורכי-דין – מקומיים וישראלים, וכולם יציעו שירות יעיל וטוב – ואולם נדרשות זהירות ובחינה יסודית בבחירת היועץ המקצועי אשר ילווה אתכם בתהליך.
רישיון תיווך – רק ביוונית
והדילמה הראשונה בה נתקלים בעת שמבקשים את שירותיו של בעל המקצוע – דוגמת מתווך, שהוא ללא ספק הדמות המרכזית בתהליך – היא האם נכון להשתמש במתווך מקומי, או שמא בישראלי, מבין אלה המציעים את יכולותיהם. ההתלבטות ברורה: המתווך המקומי בקיא בכל רזי התחום – והישראלי מכיר אותנו ואת השפה, ואת המניע שעומד מאחורי הצעד המשמעותי של העתקת החיים והבית, או חלקם, לחו"ל.
וכך מציינת השבוע אתי בר-לב – אשת עסקים בכירה בתחום הנדל"ן באי – בפוסט מיוחד המיועד למתלבטים המתחילים את המסע להגשמת החלום:
מתווכים מקומיים בעלי רישיון הופכים למעשה לסניף להנפקת חשבוניות נדל"ן חוקיות עבור מי שאינו אוחז ברישיון -ומשמשים למעשה כסניף להנפקת 'פרוטקשן'
פעמים רבות עולות המלצות לעבוד אך ורק עם מתווכים מקומיים וכן אך ורק עם מתווכים המחזיקים ברישיון תיווך חוקי,
ולכן החלטתי לנפץ כאן כמה פנטזיות ומיתוסים בנושא:
1. על-מנת לקבל רישיון תיווך קפריסאי יש ללמוד באוניברסיטה במשך כשלוש שנים ולעבור מבחן שנערך בשפה היוונית בלבד.
2. אינני מכירה שום ישראלי שעבר את המבחן הזה בעצמו (ואם יש כזה ואני טועה – ברכות. מדובר בהישג ראוי להערצה).
3. בהתחשב בסעיפים 1 ו-2: הכיצד יש כאן באי ישראלים הטוענים שיש להם רישיון חוקי בכל-זאת?
פרוטקשן? כן.
ובכן, כך זה עובד:
מאחר והרישיון הנכסף כל-כך קשה להשגה (גם בקרב מקומיים), אחזקתו הפכה לעסק/ נכס בפני עצמו.
משמע – מתווכים מקומיים בעלי רישיון הופכים למעשה לסניף להנפקת חשבוניות נדל"ן חוקיות עבור מי שאינו אוחז ברישיון.
ניתן לנסח זאת באופן נוסף ואף יותר תואם מציאות: מתווכים מקומיים בעלי רישיון הופכים למעשה כסניף להנפקת 'פרוטקשן'.
כן, זה בדיוק כמו שזה נשמע.
ככל שמי שעוסק בתחום ואינו אוחז ברישיון תיווך חוקי מצליח יותר, כך הוא יהיה חשוף יותר לאיומים/הבטחות להגנה.
ומהי התמורה שצריך לשלם בעד ה"הגנה" הזו? התמורה היא חלוקת עמלות כמובן: אחוז מסויים מהכנסת הסוכן/המתווך (ויש לומר – אחוז מכובד ביותר) יימסר לטובת "הגנת" כנפי הרישיון של בעליו המקורי.
למה זה חשוב?
כי עבודה בתחום ללא רישיון נחשבת בקפריסין לעבירה פלילית. ואיך יתפסו את העוסקים במלאכה ללא רישיון?
באמצעות הלשנות.
והאם באמת קיימת אכיפה? כן!
אם חשבתם שמילת הקסם "רישיון חוקי" שומרת עליכם מפני ניפוח מחירים או מעניקה לכם חיסיון של גילוי נאות, כנות ויושר – גם פה נפלה טעות
לאחר שמתקבלת הלשנה כזו, מתחיל מעקב אחר הפעילות של מי שעוסק בתחום, ואם אין לו רישיון (או חסות, כאמור) הוא יוזמן לבית-משפט.
4. ובמידה שחשבתם שסעיף 3 שמור רק לישראלים – טעות בידכם. רבים מהמתווכים ה"מקומיים" שאתם פוגשים נמצאים בדיוק באותה הסירה.
מרביתם אינם אוחזים בשום רישיון, אלא פשוט עובדים כשכירים במשרד אשר רק לבעליו יש רישיון – ביכולתו להנפיק לעובדיו תעודת 'עוזר מתווך' חוקית ואתה הם פועלים.
גם עובדים שכירים אלה חולקים את עמלתם תמורת אותה "חסוּת", ותמורת הזכות שלהם להעניק חשבונית מורשה לבעל הנכס אותו הם מכרו.
ומה זה 'טייטל דיד'?
5. אם חשבתם שמילת הקסם "רישיון חוקי" שומרת עליכם מפני ניפוח מחירים או מעניקה לכם חיסיון של גילוי נאות, כנות ויושר – גם פה נפלה טעות.
לבית יש אמנם טייטל-דיד (מקביל לנסח טאבו) נפרד – אבל לאדמה יש טייטל-דיד משותף עם השכנים. לא פשוט להתמודד עם הסיטואציה הזו
להלן רשימה חלקית של טענות לקוחות שנכנסו לתהליך רכישה/רכשו נכסים באמצעות משרדים מקומיים, חוקיים.
וכולי תקווה שלפחות חלקם יסכימו להזדהות כאן ולחלוק מניסיונם:
1. מכירת נכס אשר בתהליך המכירה נאמר ללקוח כי יש לו זכויות בנייה נוספות על הקרקע:
בפועל התגלה כי זכויות הבנייה יעמדו לו רק בחתימת בעלי הבתים הסמוכים, שכן לבית יש אמנם טייטל-דיד (מקביל לנסח טאבו) נפרד – אבל לאדמה יש טייטל-דיד משותף עם השכנים. לא פשוט להתמודד עם הסיטואציה הזו.
'גילוי נאות'? נו, לא ממש
2. היעדר גילוי נאות על כך שלמוכר יש משכנתא גדולה על הנכס ותהליך סילוקה ייארך זמן רב – זאת כאשר המתווך ידע כי הלקוח צריך להיכנס לנכס במועד X.
3. כניסה לתהליך רכישה של נכס מאוכלס תוך אמירה ללקוח כי מועד סיום החוזה הוא לעוד כחודש – וזאת כאשר גם הבעלים וגם הסוכנות ידעו כי לדייר יש 'תעודת פליט' – שתהפוך את תהליך פינויו מהנכס לפחות או יותר בלתי-אפשרי.
4. (והנפוצה ביותר כיום): המתווך סוגר עם המוכר חוזה שאינו חוזה תיווך מקובל אלא חוזה מכירה במחיר פיקס ללא דמי תיווך (לשמחת המוכר כמובן). בחוזה כזה המתווך רשאי לתמחר את הנכס כאוות נפשו ולשלשל לכיסו כל מה שסגר מעל למחיר הפיקס. מיותר לציין כי למתווך תהיה מוטיבציה גבוהה ביותר לנפח מחיר, ובדיוק כך נראה השוק היום.
ישנם סיפורים נוספים ורבים, אבל נראה שהעיקרון מובן.
המתווכים המקומיים לא ממש דופקים חשבון
לצערי, ובגלל – בואו נקרא לזה: "רמזים" שקיבלתי מ – בואו נקרא לזה: "קולגות", מצאתי את עצמי בחוסר ברירה מהלכת בין הטיפות ומנסה לבחור בשיקול דעת ממי לקבל את ה'פרוטקשן' שלי, בתור פעילה מרכזית בתחום – ובעבור מה.
בחוזה כזה המתווך רשאי לתמחר את הנכס כאוות נפשו ולשלשל לכיסו כל מה שסגר מעל למחיר הפיקס. מיותר לציין כי למתווך תהיה מוטיבציה גבוהה ביותר לנפח מחיר, ובדיוק כך נראה השוק היום
ולמרות ניסיון של 12 שנה בליווי משקיעי נדל"ן באירופה, הבנתי כי אין מנוס ויהיה עלי ליישר קו עם כללי המשחק המקומיים, או, במילים אחרות: לעבוד כאן תחת רישיון חוקי (שלא באמת הוצאתי כאמור) כדי לסתום למאיימים את הפה.
ובעודי מקיימת פגישות על גבי פגישות עם מתווכים מקומיים, גיליתי אמת מרה:
למרבית המקומיים פה ממש לא אכפת מהמשקיעים הזרים – ישראלים, במקרה שלנו. עבור רבים מהם מדובר בזרים אקראיים עם כסף, שמשתוקקים למצוא "מציאה" כמה שיותר מהר ולהוציא את כספם מארצם – כמה שיותר מהר.
וככאלה, אפשר "לדחוף" למשקיעים נלהבים כל דבר, כמעט בכל מחיר.
וגם המצפון לא משחק תפקיד מרכזי
הם לא חוששים שיפגשו את המשקיעים הללו בעוד זמן-מה במקרה, ברחוב או באירוע, ויעמדו במצב בו ייאלצו לתת להם דין וחשבון.
הם גם לא חוששים ששמם הטוב יפגע בקרב ה'קהילה הישראלית' אם ייתפסו בשקר או סתם יפשלו, והם לא ירגישו לא נעים מולכם כמשקיעים, והמצפון לא ייסר אותם.
(וכאמור, אין צורך להרגיש מופלים לרעה באופן מיוחד – הם מתנהלים כך גם עם קהל המשקיעים הפולני, למשל, המעוניין לסלק מהר כסף החוצה – בגלל הרפורמה המשפטית שם. כן, גם שם מתמודדים, לא רק בקפלן…).
אז לכל מלעיזי הישראלים, ולכל מי שמהלל וממליץ לישראלים לרכוש נכס בקפריסין רק מסוכנים מקומיים, או רק מבעלי רישיון תיווך "חוקי" – כדאי לחשוב שוב, חברים.
בהצלחה לכולם ובשורות טובות.
* אין בפוסט זה כדי הכללה לרעה של כל הקפריסאים, כמו גם הכללה לטובה של כל הישראלים.
[] צילומים: ארכיונים, 'ויקיפדיה', פייסבוק
