[] עורך-דין ונוטריון-טל גליקסמן, מומחה משרד בדיני מקרקעין
החלטתם למכור את הבית או לרכוש דירה ונכנסתם למשא-ומתן מול הצד השני, אך לבסוף החלטתם משיקוליכם שהצעד אינו מתאים כעת – מהם גבולות זכות הפרישה מהמשא ומתן?
סוגייה זו נדונה בפסק-דין שניתן לאחרונה בת"א (70953-11-20 דורפברגר ואח' נ' לוריא ואח') ביום 1.1.2023, בתביעה לאכיפת הסכם-מכר על-ידי קונים פוטנציאליים.
המדובר היה בדירת מגורים אשר הבעלות בה רשומה בשלמותה על שם גב' לוריא.
על-פי פסק הדין, בחודש אוקטובר 2020 או בסמוך לכך, הביע מר לוריא בפני גב' לוריא את הקושי מבחינתו להמשיך ולטפל בהשכרת הדירה לאור גילו המתקדם (בן 80) ומצבו הבריאותי, ועקב זאת הוסכם בינו ובין גב' לוריא לנסות למכור את הדירה.
טענתם העיקרית של התובעים היא כי טיוטת ההסכם שהכין עוה"ד מטעם המוכרים ועליה הערותיה של עוה"ד מטעם המוכרים, בצירוף הודעת הדוא"ל של עו"ד המוכרים המאשר את מועד הפגישה שנקבעה לצורך חתימת ההסכם – יוצרים הסכם מחייב בין הצדדים.
הנתבעים טענו בין היתר, בכל הנוגע לטיוטת החוזה, כי אין מדובר בהסכם מחייב, ואף הטיוטה האחרונה שהוצגה כלל לא הייתה טיוטה סופית, כאשר הקונה והמתווך לא דיברו מעולם עם גב' לוריא ולא סיכמו איתה דבר.
בית המשפט המחוזי דחה את התביעה והחליט כי בפסיקה נקבע כי על-מנת לגבש את המסקנה כי הצדדים התכוונו לכרות הסכם מחייב, יש לעמוד על קיומן של שתי דרישות מצטברות, המקיימות ביניהן יחסי גומלין והן בחינת גמירות-דעת ומסויימות.
גמירות הדעת נלמדת בעיקר על-פי מצגיה החיצוניים, כגון דברי הצדדים, התנהגותם וגם ביצוע החוזה או חלקו. עם זאת, המבחן האובייקטיבי אינו פועל במנותק מנסיבות העניין והוא בוחן האם צדדים סבירים, בנעליהם של הצדדים למקרה הקונקרטי, היו סבורים כי קיימת גמירות-דעת להתקשר בחוזה.
במקרה זה לא הוכח כי למי מהמוכרים הייתה גמירות-דעת ביחס לטיוטת ההסכם, ואף הסכמתם לקביעת מועד לחתימת הסכם אין בה כדי ללמד על גמירות דעתם. בהתאם, לא נכרת הסכם מחייב למכירת הדירה בין התובעים והנתבעים ולפיכך אין מקום לאכיפת ההסכם.
בית המשפט קבע כי אמנם יש פגם מסוים בהתנהלותם של התובעים בכך שבעלה של מוכרת הדירה, בידיעתה, ניהל מו"מ למכירת הדירה מבלי שהבהיר למתווך כי הוא אינו מוסמך לקבל החלטה סופית ביחס למכירת הדירה ללא אישור בעלת הדירה, ומבלי שציין כי היא מתלבטת ביחס לעצם מכירת הדירה. פעולה שכזו בנסיבות מסוימות עשויה להיחשב כניהול מו"מ ללא כוונה אמיתית להתקשר בהסכם, ואף עשויה לשמש בסיס לחיוב בפיצויים שליליים.
אלא שבמקרה זה, התובעים לא תבעו כל סעד בעניין ואף לא התייחסו באופן ברור לנקודה זו, ובכל מקרה התובעים לא הצביעו על נזק כלשהו שנגרם להם עקב המו"מ.
הלכה למעשה – מומלץ מאד להיזהר ולהימנע מחתימה על זיכרון-דברים. ובנוסף, כאשר ישנם מספר יחידים מטעם הצדדים יש לבסס את גמירות הדעת של כל היחידים, ולא רק של אותו יחיד שניהל המו"מ. ומו-כן כאשר כבר תובעים בבית המשפט – יש להקפיד לתבוע גם סעדים חלופיים, שכן אחרת התובעים לא יהיו זכאים לסעד.
הכותב אינו מייצג בתיק זה • המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
משרד עו"ד ונוטריון טל גליקסמן, מומחים בכל תחומי דיני מקרקעין – ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
ניתן לפנות בכל שאלה ו/או עניין – נשמח לעמוד לרשותכם, בטלפון:
052-5706888
