[] עו"ד טל גליקסמן, מומחה בדיני מקרקעין
בהחלט!
לאחרונה התקבל פסק-דין בבית-משפט השלום בבאר-שבע (ת"א 32674-01-18, אדרי נ' אלטופחי), שם נדונה תביעה של משכיר כנגד שוכר ששכר ממנו עסק מסחרי, כאשר השוכר הוא זה שביקש לבטל את חוזה השכירות שלוש שנים לפני תום חוזה השכירות.
לטענת התובע, הנתבע הפר הפרה יסודית את תנאי ההסכם בכך שלשנת השכירות השנייה לא העביר מראש 12 המחאות עבור דמי השכירות, אלא שילם על דעת עצמו מדי חודש בחודשו – ובאיחור. בנוסף, לטענת התובע, הנתבע לא העביר את מוני המים והחשמל ואת חיובי הארנונה על שמו, לא ביטח את החנות ולא שמר על מתקני החנות, ובכל אלה הפר הפרה יסודית את ההסכם.
לנוכח זאת, החליט המשכיר להגיש תביעה נגד השוכר, ולתבוע ממנו תשלום של מלוא דמי השכירות עד תום התקופה החוזית, ובנוסף תבע פיצויים בגין נזקים אחרים שהשוכר אחראי להם. לחלופין, דרש המשכיר לחייב את השוכר לעמוד בהתחייבויותיו בחוזה, תוך סילוק החובות הרובצים על העסק.
השוכר טען כי במהלך התקופה כאמור גילה לראשונה כי העסק אינו מחובר לתשתיות בסיסיות כגון ביוב, כי קיימים ליקויים במערכת החשמל – וחמור מכול, שהעסק פועל ללא רישיון – ולטענתו, המשכיר הציג בפניו מצג-שווא כי קיים רישיון עסק, ומכל מקום, שהעסק יכול לקבל רישיון.
עוד לטענת השוכר, לאחר שגילה כי העסק פועל ללא רישיון, פעל מול מחלקת ההנדסה של העירייה, ועשה כל מאמץ לקבלת רישיון לעסק, אך נענה בסירוב לאור ליקויים שהתגלו בו. השוכר הבהיר כי אם היה יודע שלא ניתן לקבל רישיון לעסק – לא היה מתקשר בהסכם עם המשכיר.
בית המשפט פסק כי המשכיר פעל בחוסר תום-לב בעת המשא-ומתן, כאשר הצהיר בפני השוכר כי קיים רישיון עסק, וזאת על-אף שידע כי לא קיים רישיון עסק, ואף לא ניתן לחדשו ללא עבודת שיפוץ מאסיבית. למעשה, המשכיר יצר מצג-שווא, ובכך הטעה את השוכר.
היות שכך, עסקינן בפגם בכריתת החוזה, ועל-פי הדין רשאי היה השוכר במצב זה לבטל את החוזה, כפי שאכן עשה.
לאור כל אלה, בית המשפט פסק כי דין התביעה להידחות על כל רכיביה. הלכה למעשה, הצהרותיהם של הצדדים בשלב הטרום-חוזי, במהלך המשא-ומתן וכן נסיבות רלוונטיות נוספות – מעידות על גמירות-דעת ורצון של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב.
אולם, נפסק, כאשר חוזה נחתם מתוך פגם (שנובע מהטעייה, כפייה, עושק, טעות וכיו"ב) – הוא ניתן לביטול.
מכאן, שאי-גילוי פרטים מהותיים במהלך משא-ומתן והצגת מצג-שווא – עולים כדי הטעייה המהווה פגם בכריתת החוזה, ובמצב דברים זה הדין מאפשר לצד לבטל את החוזה ולסגת ממנו.
***
הכותב אינו מייצג בתיק זה.
המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
[] משרד עורכי-דין ונוטריון טל גליקסמן, בעל התמחות ספציפית בתחום דיני המקרקעין.
כל תחומי המקרקעין, ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי-משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
שד' דואני 18 ('לב יבנה', קומה 2), יבנה
הציבור מוזמן לפנות בכל שאלה ו/או עניין בטלפון: 052-5706888.
