[] עו"ד דורון מלכה, מומחה בדין האזרחי
מס-שבח מחושב בעת מכירת דירה – להבדיל ממס-רכישה בעת רכישת דירה – מס השבח מתייחס לרווח ההון הנוצר עקב מכירת דירה, מקרקעין (להלן: 'הנכס') – ועניין השבח נובע מההשבחה שנעשתה בנכס, קרי: ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין המחיר בו נקנה הנכס על-ידי המוכר.
לעניין ההוצאות ייחשבו מס הרכישה היטל השבחה בגין רכישת הנכס, השבחה של הנכס, שכר טרחת עורך-דין על עסקת הקנייה והמכירה, עמלה למתווך (עד 2% משווי הדירה), עלויות שיפוץ והשבחת הנכס, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת, ועוד.
מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הנכס.
לכן, חובה לבקש ושמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לנכס, כגון שיפוץ, תשלום לעורך-דין/מתווך. הצגת חשבוניות ההוצאות בעת מכירת הנכס תפחית את הרווח, ומשכך יופחת מס השבח.
במקרה בו יובהר כי אין תשלום מס-שבח עקב אי-רווח בעת מכירת הנכס, קרי רווח ההון, בין המכירה לקנייה – אזי אין צורך כי העורך דין המדווח על מכירת העסקה ישתמש בבקשה לפטור ממס-שבח – במיוחד בעקבות העובדה כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.
בדיקה ראשונית בטרם חתימה על הסכם מכר
מתי חל מועד הבדיקות לעניין השאלה האם המוכר זכאי לקבל פטור ממס-שבח או חייב בתשלום?
מועד זה חל טרם מועד החתימה על הסכם המכר. על-מנת שהמוכר יוכל לדעת ולהחליט האם ברצונו בכלל למכור את הנכס.
כאן נכנסת ההבנה לעניין הרווח בין עסקת המכר לעסקת הרכישה – היה ואינכם פטורים ממס-שבח יהיה עליכם לארגן את כלל החשבוניות וההוצאות לצורך הגשת השומה העצמית וחישוב סכום המס.
יוער כי מרגע המכירה יש בידיכם 30 יום בלבד, ולכן חשוב לבצע בדיקות לעניין מועד העסקה מפאת מועדי הפטור.
דבר נוסף: תא משפחתי
החוק קובע כי רוכש ובן/בת-זוגו ייראו כ“רוכש אחד”, קרי – כמי שמהווים “תא משפחתי” אחד לעניין פטור ממס-שבח.
דירה מזכה בפטור ממס-שבח
לפי חוק מיסוי מקרקעין, על-מנת לקבל פטור ממס-שבח במכירת דירת מגורים יחידה, ישנו תנאי בסיסי והוא היותה של הדירה "דירת מגורים", כהגדרתה בחוק, ואלה יסודות ההגדרה:
* דירה או חלק מדירה.
* הדירה משמשת למגורים (קרי – הדירה חייבת לכלול את כל המתקנים הנדרשים לצורך מגורים – מטבח, שירותים, אמבטיה).
* שבנייתה הסתיימה (ניתן 'טופס-4', או שהדירה ראויה לשימוש למגורים).
* בבעלות או בחכירה (25 שנה ומעלה) של יחיד (להבדיל מחברה).
* שימוש עיקרי למגורים (80% מהתקופה, או 4 שנים אחרונות שקדמו למכירה).
* הדירה אינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה.
* הפטור יינתן לתא המשפחתי.
* מכירת כלל הזכויות לעניין הדירה כדירת מגורים מזכה בחשיבות-על לעניין הזכאות לקבלת פטור ממס-שבח – שכן ביחס לדירה שלא נכנסת להגדרה הזו לא יינתן פטור ממס-שבח.
ואם למוכר יש בנוסף "דירה נוספת", אזי עליה למלא אחר לפחות תנאי אחד מהבאים:
* הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה במהלך 24 חודשים שקדמו למכירת הדירה שבגינה מבוקש הפטור.
* חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – חלקו של היורש בה אינו עולה על מחצית, ללא קשר לזהות המוריש ולמספר דירותיו בעת פטירתו.
* הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת למגורים לפני התאריך 01.01.1997.
* דירה שהתקבלה בירושה – "המוכר הוא בן-זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן-זוגו של צאצא של המוריש” – בכפוף לכך שהמוריש לפני פטירתו היה בעלה של דירת מגורים אחת בלבד”.
משרד עורכי-דין דורון מלכה – מומחים בדין אזרחי, מקרקעין, ירושה וצוואות.
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים.
כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה, עושה זאת על אחריותו בלבד.
[] אילוסטרציה: ארכיון
