[] עו"ד דורון מלכה, מומחה בדין אזרחי
היטל השבחה הינו חיוב של בעל נכס לוועדה המקומית. החיוב נוצר כאשר הנכס הושבח על-ידי תוכנית שאישרה הוועדה המקומית וכתוצאה מכך העלתה את ערך הנכס.
עניין היטל ההשבחה נחקק בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. יוער כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל נכס מתשלום היטל השבחה בעקבות הקלה או התרת שימוש חורג, הנובעים ממצבו הפיזי של הנכס.
היה והוועדה המקומית אישרה תכנית בניין עיר, אשר מאפשרת הגדלת אחוזי בנייה, הוספת קומות נוספות בבניין הוספת מספר יחידות-דיור על פני המגרש ועוד ועוד – הרי שהדבר מעלה את שווי הנכס ותשלום ההיטל הוא עבור עליית השווי שנעשתה. השווי נקבע על-ידי שמאי הוועדה המקומית וניתן לערור על החלטתו על דרך שמאות נגדית.
על מי חל התשלום בגין היטל השבחה?
בעת מכירת נכס, חובת התשלום חלה על המוכר, שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. יחד עם זאת, ביחסים הפנימיים שבין מוכר לקונה, ניתן לקבוע שהקונה ישלם את חיוב העסקה הנקראת לעניין רשויות המס ('עסקת נטו') – דהיינו שווי העסקה לצורכי מס יכלול את התמורה ששולמה בעסקה – וגם את היטל ההשבחה שמשולם על-ידי הקונה.
מתי יחול היטל השבחה?
חיוב בהיטל חל בגין עליית שווי הנכס, וכן בגין מתן הקלה, או אישור לשימוש חורג. היטל ההשבחה אינו חל על תכניות שקיבלו תוקף לפני 1.7.1975.
אפשר להירגע – תשלום ההיטל אינו מתבצע ביום החלטת הוועדה המקומית, אלא בשני מקרים: האחד ביום מכירת הנכס – דהיינו מימוש הזכויות בקרקע.
והמקרה השני: ביום הוצאת היתר הבניה.
פטור מהיטל השבחה.
ישנם פטורים מתשלום היטל השבחה, במקרים הבאים:
• שטח דירה שאינו עולה על 140 מ"ר – כולל השימוש בתוכנית החדשה אף שלא נבנה פיסית. אם שטח הדירה אינו עולה על 140 מ"ר – לא חל תשלום היטל השבחה.
• תנאי נוסף לפטור מהיטל השבחה הוא כי המוכר מתגורר בדירה במשך 4 השנים שלאחר ביצוע התוספת, והדירה רשומה על שמו.
לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה יש להתגורר בדירה במשך 4 שנים מינימום לאחר ביצוע תוספת בניה – שבמסגרתה שטח הדירה הכולל לא יעלה על 140 מ"ר.
מי זכאי לפטור?
חרף קיומה של תוכנית המעלה את ערכו של הנכס, הפטור ניתן גם במרבית המקרים הבאים :
• קרקע בשכונת שיקום לפי הגדרת הממשלה.
• קרקע באזור שיקום על-פי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (העיר העתיקה בצפת, לדוגמא).
• השבחה באזור בו הוכרז בצו על-ידי הממשלה, בהסכמת הרשות המקומית, על פטור מחובת תשלום.
• מלכ"ר – מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.
• השבחה בקרקע או בדירת מגורים, כאשר הבעלים זכאי לסיוע מאחת מתוכניות משרד השיכון.
• השבחת קרקע או דירה שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 01.01.1950.
• השבחה בשל שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות.
• השבחה לבניית ממ"ד בדירה חדשה או קיימת, לשטח המינימלי הנדרש בלבד.
משרד עורכי דין דורון מלכה – מומחים בדין אזרחי, מקרקעין, ירושה וצוואות.
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים.
כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה, עושה זאת על אחריותו בלבד.
