ביום שלישי האחרון הוזמנו לאולם המליאה של עיריית רחובות חברי המועצה כדי להצביע על מסמך מדיניות עירוני שנכתב ונערך על-ידי משרד 'פרחי-צפריר אדריכלים'.
בהתאם לחזון ראש העיר, רחמים מלול, החלו במינהל הנדסה לפני כשנתיים לקדם שני מסמכים אסטרטגיים תכנוניים, שיתכללו קידום פיתוח מושכל שצופה פני עתיד: מסמך מדיניות עירוני ומסמך תבחינים עירוני להתחדשות עירונית.
מודל חוסן כלכלי
בהתאם לכך, קבע המסמך את המלצותיו התכנוניות לשני תרחישי גידול אוכלוסייה שעתידים להתרחש בעיר עד שנת 2035.
על מנת להבטיח כי הפיתוח העתידי ייעשה בד בבד עם פיתוח כלכלי אשר יתמוך בהוצאות הכספיות שעתידות לגדול, מציעה התוכנית מודל חוסן כלכלי הבוחן את כמות שטחי התעסוקה הנדרשים בעיר, בהינתן כמות תושבים מסוימת. המודל מתחשב בהכנסות הארנונה השונות של העיר, צפיפויות המגורים ותעריפי ארנונה במרחב הסובב את העיר.
בהתאם לכך, ממליצה התוכנית להוסיף שטחי תעסוקה בעיר בדרכים הבאות:
1. חיזוק מרכז עסקים ראשי (מע"ר) לאורך ציר הרצל – חיזוק ועיבוי ציר הרצל כמרכז עירוני ראשי הכולל תחנות מטרו.
2. פיתוח מוקדי מגורים, ציבור תעסוקה ומסחר בסמוך לתחנות המטרו.
3. פיתוח מוקדי תעסוקה בצפון העיר ולאורך ציר הרכבת.
4. חיבוריות וקישוריות טובה אל האזורים לשימור וחיזוקם כמוקדי תרבות, בילוי ומסחר.
בנוסף למרכיב האסטרטגי של התוכנית, מתייחסת התוכנית להיבטיה הפיזיים. למשל, המסמך כולל תכנון שלד הרחובות העירוני וחתכי רחובות עקרוניים לרחובות הראשיים בעיר הנותנים דגש להולך הרגל, רוכב האופנים והתחבורה הציבורית.
המסמך קובע את תבנית הבנייה העתידית בעיר באופן שמותאם לאופי השכונות השונות ולסביבתן.
מסמך המדיניות קובע עקרונות תכנון למרחב הציבורי המורכב מהכיכרות, הרחובות, הסמטאות, הדרכים, הגנים, הפארקים השבילים והשדרות, ולמעשה כל השטחים הפתוחים המשמשים את הציבור. בין היתר ממליצה התוכנית כי ברחובות אשר הוגדרו כצירים ירוקים יש להבטיח תנועה נוחה ואטרקטיבית ברגל ובאופניים.
תנועה נוחה ואטרקטיבית ברגל ובאופניים
ברחובות בהם יתוכנן ציר להסעת המונים ייעשה פיתוח מוטה תחבורה ציבורית בדגש על תמהיל שימושים מגוון, בינוי אינטנסיבי וצפיפות גבוהה, הפיכת הרחוב למרחב עירוני פעיל תוך פיתוח חזיתות מסחריות וכדומה.
מלבד תוכניות גדולות למתחמים גדולים אשר קודמו בעיר בשנים האחרונות, רוב התוכניות להתחדשות עירונית שקודמו בעיר היו בעבור חלקות קטנות שגודלן לא עלה על 1.5 דונם. לראשונה קובע המסמך עקרונות התכנון לתוכניות שגודלן מ-1.5 דונם באזורים המתאימים להתחדשות כך שיתאפשר לקדם תוכניות מתחמי 'פינוי-בינוי' גדולים הכוללים מספר חלקות.
מסמך התבחינים קובע כי במסגרת התוכניות העתידיות שיקודמו מכוחו יועברו לחזקת העירייה שטחים ציבוריים משמעותיים אשר מאפשרים מתן מענה נרחב לצרכי הציבור. למעשה מתודולוגיית התוכנית מאפשרת התאגדות של מתחמים או תתי-מתחמים, כך שיוכלו להתפתח לכדי תכנית התחדשות עירונית לפי התבחינים המוצעים. בנוסף, התוכנית תהווה כלי דינמי בידי הרשות לאורך הזמן על-ידי שינוי פרמטרים כגון צפיפות יחידות דיור, דרישות לצרכי ציבור, גבהים ועוד, כך שתוכל לשרת את הציבור בהשתנות של כלכליות, מדיניות, תפיסה אורבאנית וכו'.
המסמך נותן כלים הן לעירייה, ליזם ולתושבים, באמצעותם יוכלו לבדוק היתכנות להתחדשות מתחמית, על-פי שיטת העבודה הכתובה במסמך ומענה לתבחינים הרשומים בה. כלים ותבחינים אלה יאפשרו שקיפות מרבית לציבור על תהליך ההתחדשות העירונית ברחובות על-ידי תהליך עבודה של 6 "תחנות תכנון" מול העירייה, שבסופם תתגבש ודאות להמשך תכנון המתחם וגיבוי עירוני להתחדשות.
מלול: נקשיב להערות ולשאלות התושבים
בנוסף למסמך התבחינים להתחדשות עירונית, מוגש לשימוש העירייה ניתוח של 5 מתחמים מיוחדים אשר הוגדרו כמתחמים מובהקים עם עדיפות לקידום: מתחם מילצ'ן, אושיות, כפר-גבירול, דניה ונווה-מרמורק. בעקבות ניתוחים אלה מקודמות כבר כעת תוכניות מפורטות למתחמים האמורים.
כעת, פנינו אל התושבים לתהליך של שיתוף ציבור, שבו נציג להם את עקרונות התוכניות ונקשיב להערותיהם ושאלותיהם – ובהתאם נפעל".
בשבוע שעבר מועצת העיר השכילה לאשר שתי תוכניות חשובות מאין כמוהן להמשך התפתחות העיר: האחת – 'מדיניות עירונית', הקובעת את מגמות ההתפתחות בעיר ומציעה מתווה תכנוני לשנים הקרובות. תכנית זו אף תהווה את הבסיס להכנת תכנית מתאר עירונית.
התוכנית השנייה: 'כלים להתחדשות עירונית', מנגישה לתושבים, ליזם ולמתכננים כלים תכנוניים, באמצעותם תיבדק היתכנות להתחדשות מתחמית.
שתי תוכניות אלו מהוות נדבך חשוב בהתפתחות העיר, מציגות מדיניות שקופה, ברורה ואחידה. אבקש להודות לצוותי התכנון המעולים בראשותם של שני משרדי האדריכלים : 'פרחי-צפריר' ו'עדן-בר', שריכזו שורה ארוכה של יועצים".
בישיבה להצגת התכניות התנגדו חברי המועצה מתן דיל ואיטל בציר-אלשיך למסמך המדיניות והשמיעו קולם באופן נחרץ.
תמכו במסמך: יניב מרקוביץ, אמיתי כהן, אבי קינד, פנחס הומינר, גיא צור, אבי מוזס ושאול צגהון.
עיקרי מסמך המדיניות
המסמך שהובא לאישור המועצה יועבר בהמשך לוועדה מקומית ולוועדה מחוזית.
מדובר במסמך שאינו סטטוטורי, ומשכך אינו מחייב עפ״י חוק. המסמך משקף את מדיניות העירייה ל-10 השנים הקרובות, בשתי פעימות: צעד ראשון וצעד שני – בהתאם ליכולת המימוש וכושר הנשיאה המפורטים במסמך.
כל היבט עירוני שהוצג במסמך מאגד סל המלצות ומתווה כללי אשר מהווים את הבסיס לתכנון כאשר תקודם תכנית מפורטת בצעדי המימוש השונים.
במסמך מצויין כי כל המלצה שתהיה בסתירה לתכנית המתאר הארצית של מערכת המטרו במטרופלין תל-אביב, הרי שמה שיקבע זו תכנית המתאר הארצית של המטרו.
עפ״י המסמך, כיום ישנן ברחובות כ-50,330 יח״ד וכ-161,050 נפש.
נכון לדצמבר 2022 מקודמים בעיר כ-36,000 יח״ד וכ-1,600,000 מ״ר לתעסוקה – בתכניות ברחבי העיר בשלבים שונים.
הצעד הראשון מציג הערכת מימוש של כ-7,200 יח״ד ממלאי תוספת יח״ד הפוטנציאלית בעיר.
לצעד השני קיימת הערכת מימוש של כ-9,900 יח״ד נוספות – שהן מלוא תוספת יח״ד הפוטנציאלית.
בנוסף, צויינו כחזון תכנוני, מעבר לעשור הקרוב, יוזמות נוספות בהן לא סביר כי יהיה מימוש בטווח הזמנים הקרובים.
במסמך עצמו מצויין כי במקרים מסויימים ההמלצות הן כלליות ואינן תלויות בלוחות זמנים.
המתנגדים למסמך סיעת 'רחובותי' ו'רחובות חופשית'
לדברי מתן דיל: ״הבעיה המרכזית במסמך המדיניות היא הכותרת שלו. מסמך מדיניות שאינו סטטוטורי, קרי מסמך שאינו מחייב. זו לא תכנית מתאר, ככה לא בונים חומה, ככה לא מקדמים תכנון לעיר כל-כך משמעותית כמו רחובות.
ראש העיר, כאמור, צרח לעברי שאינו מוכן לעצור את הבנייה בעיר.
ואני שואל: בשביל מה השקעתם כספי ציבור ועמלתם על מסמך מדיניות כשהוא לא שווה את הנייר עליו הוא נכתב״.
אם רוצים לבנות תכנית אסטרטגית צריך שלרחובות תהיה תכנית מתאר עירונית המתייחסת לעבר, הווה ועתיד העיר, תוך הסתכלות 20 ו-30 שנים קדימה״.
אלשיך הוסיפה והדגישה: ״איפה יש סעיף והתייחסות בתכנית לדיור בר-השגה? אותי זה הפתיע שדיברתם על שטחים ירוקים, הרי על הריאה הירוקה באיזור מזרח העיר כבר ויתרתם! בחרתם את השטחים הירוקים בעיר ומניתם את מכון ויצמן, הפקולטה ומכון אילון – כשהגישה למקומות הללו אינה חופשית והשטחים הללו לא ברשות העיר, כך שבפועל חסרים שטחים ירוקים – ולאור כל זאת אני לא תומכת בתכנית״.
