[] עורך-דין ונוטריון טל גליקסמן, מומחה בדיני מקרקעין
רכשתם בשעה טובה דירת מגורים בבניין משותף, ולדירה זו הוצמד שטח הגג. נשאלת השאלה – האם הזכות הקניינית בגג שניתנה לבעל הדירה כוללת את הזכות לבנות על הגג?
פסיקת בתי המשפט בישראל קבעה כי זכויות הבנייה הנוספות על הגג הן רכוש משותף של כל דיירי הבניין המשותף.
כלומר, כל עוד לא נכתב במפורש בתקנון הבניין כי ההצמדה כוללת גם את הצמדת זכויות הבנייה, לא ניתן לבנות על גג פרטי בבניין משותף ללא הסכמת הדיירים הנוספים.
מקרה דומה נדון בפסק-דין שניתן לאחרונה בעת"מ 10052-06-22 נייס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב ואח', מיום 14.11.22.
העותרים הציגו ארבעה טעמים שיש בהם כדי לבסס את התימוכין הקנייניים שלהם, ולייתר דרישה להסכמת בעלי הזכויות על-פי סעיף 71-ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
תקנון הבניין המשותף מתיר בנייה על הגג הצמוד ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות; ניתנה הסכמה פוזיטיבית של נציגות הבניין המשותף – פרשנות נאותה של תוכנית הגגות; הוועדה המקומית אישרה בעבר לחמישה בעלי גגות בקשה דומה בהכירה בתקנון המוסכם וללא דרישת חתימות/הסכמות פוזיטיביות.
בית המשפט דחה את העתירה וקבע כי הצמדת גג או שטח כשלעצמה, אינה מקנה זכות בנייה על השטח המוצמד, וכי על-מנת לנצל זכויות בנייה בבניין משותף יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות.
בית המשפט הוסיף וקבע כי תוכנית בניין עיר (תב"ע) אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבנייה לבעל דירה זה או אחר.
משכך, נדרשים העותרים להסכמת יתר בעלי המקרקעין, כאמור בסעיף 71-ב'(א) לחוק המקרקעין.
בנוסף, לא ניתן לראות במפרט הטכני חלק מתקנון הבניין המשותף, ולבטח לא ניתן לראות באמור בו הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בנייה על הגג לעותרים.
כדי להוציא חלקים מן הרכוש המשותף, על מוכר הדירה ליתן לכך ביטוי מפורש במפרט או במסמך הנלווה לחוזה המכר של כל אחד מהדיירים, ומשלא נעשה כן, אין נפקות להצמדה.
הלכה למעשה, רצוי לקבוע בהוראות תקנון הבניין המשותף הוראות בדבר הצמדת זכויות הבנייה על הגג. רצוי מאד לציין זאת בצורה חד-משמעית ככל האפשר, ותוך ציון זכויות בנייה קיימות ועתידיות – זאת, כדי שלא יהיה ניתן לחלוק על כך לאחר מכן.
ככל ולא נעשה כך במסגרת תקנון הבניין המשותף, הפתרון שנותר הוא לקבל את הסכמת הדיירים האחרים לבנייה על הגג. על-מנת לקבל אישור בנייה יש צורך בקבלת אישורים פוזיטיביים בכתב לפחות מ-75% מדיירי הבניין, בהתאם להוראות סעיף 71-ב'(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
בנוסף על כך, חשוב להכיר גם את העיקרון הקובע כי שכן שביצע הרחבה בדירתו על חשבון הרכוש המשותף לא יכול להתנגד לבקשתו של שכן אחר לבצע הרחבה שכזאת.
הכותב אינו מייצג בתיק זה.
המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
משרד עורכי-דין ונוטריון טל גליקסמן, מומחים בדיני מקרקעין.
שד' דואני 18 ('לב יבנה', קומה 2) יבנה.
כל תחומי המקרקעין, ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
מוזמנים לפנות בכל שאלה ו/או עניין – נשמח לעמוד לרשותכם:
טלפון: 052-5706888.
