[] עורך-דין ונוטריון טל גליקסמן
בשעה טובה חתמתם חוזה לרכישת דירה, שילמתם את התשלום הראשון למוכרים ורשמתם הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). זמן קצר לאחר מכן, הוטלו עיקולים על זכויות המוכרים בדירה. המעקלים מתנגדים כי תשלמו את יתרת הכספים למוכר או למשכנתא שהייתה חלה על הדירה ושאותה התחייבתם לפרוע לפי ההסכם. מה עושים?
עניין זה נדון בפסק דין של בית-משפט השלום באשקלון – ת"א 14416-01-22 רז ואח' נ' אלישקובי ואח' מיום 29.9.22.
באותו מקרה בני-זוג מכרו דירתם ולאחר קבלת התשלום הראשון הוטלו עיקולים בגין חובות בן הזוג.
נשאלה השאלה האם זכאים הרוכשים לפרוע את המשכנתא שהייתה מוטלת על המוכרים מכספי התמורה שטרם שולמו, או שמא העיקולים גוברים ועליהם להעביר את יתרת התמורה למעקלים.
לפי טענת הנושים, למעט הבנק הנושה המובטח, יש לחייב את הקונים, שאין חולק ביחס לתום-ליבם, לשלם לנושים 1,300,000 שקלים ולקבל דירה, עם משכנתא בגובה של 700,000 שקלים.
ברור כי ללא סילוק המשכנתא לא ניתן להעביר הבעלות בדירה לקונים, והחלופה היא כי הקונים ישלמו עוד 700,000 שקלים למחיקת המשכנתא, או ייוותרו ללא דירה לאחר שהנושה המובטח יפעל למימוש הדירה.
בית המשפט דחה טענות הנושים וקבע כי זכויות הקונים גוברות על המעקלים, ומכספי התמורה זכאים הם לשלם תחילה את יתרת המשכנתא שטרם סולקה על-ידי המוכרים.
אכן, אין מניעה לעקל את יתרת התמורה למרות הערת האזהרה, אולם הנושים אשר מעקלים את יתרת התמורה לא יכולים להיות במצב טוב יותר מהמצב בו היו לו היו פועלים לממש את הדירה. יובהר כי במימוש דירה של בני-זוג בגין חובות של אחד מהם, הכלל הוא כי תחילה פורעים את המשכנתא על הנכס, לאחר מכן מנכים את הוצאות הכינוס (לרבות דיור חלוף) ואת היתרה מחלקים בין בני הזוג, כאשר הנושים מתחלקים רק במחצית התמורה שנותרה לחייב.
העיקול שהטילו הנושים על יתרת התמורה, המאוחר להערת האזהרה, אינו חל על הסכום המיועד לפירעון המשכנתא. כמו-כן, העיקול לא חל על מחצית זכויותיה של האישה ביתרת התמורה, ואין מקום לפרוע את המשכנתא רק מחלקה של האישה בתמורה.
על-כן, הקונים רשאים לשלם את יתרת המשכנתא לבנק. לאחר פירעון המשכנתא, הקונים ישלמו לנושים המעקלים את מחצית יתרת התמורה שתיוותר בידם, באופן יחסי להיקף החובות, ולאחר ביצוע תשלום זה יבוטלו העיקולים.
הַמְלָצָתי בעניין היא כי אין להתמהמה עם רישום הערת אזהרה מיד לאחר שחתמתם על הסכם המכר – על-מנת שאם יוטל עיקול הוא לא יגבר על זכויות הקונים שטרחו לרשום הערת אזהרה קודם לכן.
שנית, יש להתייחס בסעיפים ספציפיים בהסכם המכר להטלת עיקולים, אם יוטלו על המוכרים לאחר החתימה.
יש לקבוע כי המוכרים מתחייבים להסיר כל עיקול בפרק זמן קצר, כאשר כל זאת מבלי לגרוע מזכויות הקונים על-פי הסכם המכר, ובמקרה כזה כל התשלומים יידחו או יופקדו בנאמנות בידי עורך-דין המייצג את המוכרים עד לאחר הסרת המניעה בפועל.
מאחר ומדובר ברכישת דירה חשוב לקבוע כי הקונים יהיו זכאים לקבל מסירה בדירה בכפוף להפקדת התמורה בנאמנות בידי עורך-דין המייצג את המוכר.
הכותב אינו מייצג בתיק זה.
המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
עו"ד ונוטריון טל גליקסמן, משרד עורכי דין ונוטריון, התמחות ספציפית בתחום דיני מקרקעין.
שד' דואני 18 (קניון 'סנטר', קומה 2) יבנה.
כל תחומי המקרקעין, ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי-משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
ניתן לפנות בכל שאלה ו/או עניין: טלפון – 052-5706888.
[] צילומים: ארכיון
