[] עו"ד גילעד ושדי, מומחה בתחום התחדשות עירונית
מגמת מחירי הנדל"ן והדיור בישראל נמצאת בעליה מתמדת כבר למעלה מעשור. אין שום תוכנית ממשלתית ארוכת-טווח שיכולה לעצור את העלייה העקבית במחירי הדיור. בשנה האחרונה נרשם זינוק נוסף בשיעור מצטבר של כ-18%, וזו שנה שתיזכר כשנה שבה מחירי הדיור זינקו באופן משמעותי, כמעט חסר תקדים.
אזרחי ישראל כבר למדו לחיות לצד הקורונה, ולאחר תקופה של טלטלה כלכלית, אישית ונפשית, חוסר יציבות פוליטית ומיעוט בעסקאות נדל"ן, החלה התעוררות מחודשת ואפילו הסתערות באזורים מסוימים.
אז למה מחירי הדירות עולים?
ביקוש גבוה והיצע נמוך – כפי הנראה, גם בשנה הקרובה העלייה העקבית במחירי הדיור תמשיך. זהו תוצר של שרשרת תהליכים וגורמים רבים, כאשר הסיבה הבולטת ביותר הינה הפער בין הביקוש הגבוה להיצע דירות נמוך.
ישנה ירידה מתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה. מספר הדירות החסרות למגורים בישראל נמצא במגמת עלייה, ובהיעדר תוכנית ממשלתית ארוכת-טווח הפער יילך ויגדל ובהתאמה מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
כבר לא יושבים על הגדר – תקופת הקורונה הייתה תקופת משבר שלוותה בחוסר ודאות ולכן התגובה הראשונה היתה ישיבה על הגדר. בעלי דירות העדיפו שלא למכור דירה בתקופה בה עלולה להתרחש ירידה והמתינו לשעת כושר מעודדת יותר. מהצד השני, רוכשי הדירות ציפו לראות ירידות מחירים ולכן כולם המתינו.
כאשר צוואר הבקבוק השתחרר בשנה האחרונה, מספר העסקאות למגורים הלכו וגדלו והתחילה התעוררות מחודשת, החלה תנועה חזרה לשוק הנדל"ן ואף במקרים רבים התנפלות של רוכשי דירה ראשונה ושל משקיעים על דירות בשוק.
החזרה לשוק, החזרה למציאות, תחושת הוודאות ואמונה שהקורונה נותרה מאחור הובילו למספר עסקאות גבוה מאוד בשנה האחרונה.
מחירי השכירויות – גם הם נמצאים בעלייה מתמדת והשנה אף נרשמה קפיצה משמעותית וחסרת פרופורציה באזורי הביקוש בפרט וברחבי הארץ בכלל. סיבה מרכזית לכך נובעת מעליית מס הרכישה למשקיעים אשר רכשו פחות דירות שיכולות לשמש לשכירות.
המשקיעים שסיפקו דירות לשוכרים פונים כעת להשקעות אחרות, שיש בהן יותר ודאות ותחושת ביטחון. ניסיונות המדינה להגביל ולהתערב בשוק הפנו למעשה את המשקיעים לאפיקי השקעה אחרים. כך יצרה המדינה משוואה שבה מנסים לפתור בעיה אחת באמצעות יצירת בעיה אחרת, הנובעת מתכנון ארוך טווח לקוי.
בסופו של דבר מתרחש צמצום בהיצע הדירות לשכירות, לצד חוסר יכולת של אנשים לרכוש דירה. בנוסף, בגלל שמחירי הדיור רק עולים, אנשים רבים אשר לא מצליחים לרכוש דירה פונים לשוק השכירויות, וכשיש עלייה בביקוש, דמי השכירות, כמובן, עולים.
ובכל מקרה, עליית מחירי השכירויות נובעת בעיקר בשל הקטנת היצע הדירות לשכירות.
עלויות הבנייה – השפעה נוספת על מחירי הדיור נובעת מעליית הקרקעות, מחירי הסחורות והשילוח, מחירי הברזל והעץ, מחירי המלט, עליית שכר הפועלים והביקוש הרב לפועלים, חוסר הקצאות פועלים זרים לשוק – ועוד שלל סיבות טכניות המשפיעות על אופי הבנייה ועלותה.
העליות הביאו בהתאמה לייקור עלויות הנכסים, אשר מגולגלות על קהל הרוכשים ועבור רבים מהם הופכת רכישת הדירה למשימה בלתי-אפשרית.
חוסר יציבות שלטונית – אי הוודאות בשוק משפיעה בסופו של דבר על הכיס של כולם.
מערכות בחירות חוזרות, בעלי תפקידים שמתחלפים באופן תדיר, חוסר בתכנון אסטרטגי ארוך-טווח, שרים ובעלי תפקידים המוּנָעים כל אחד מאג'נדה אחרת – כל אלה יוצרים מציאות בה לא ניתן באמת להוביל פתרונות ותוכניות יישומיות לטווח ארוך, ולבצע שינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן.
חוסר היציבות לא מאפש הקצאת קרקעות לבנייה ולא מאפשר קידום חקיקה משמעותית שתילחם ברגולציה.
גם בקרב הרשויות המקומיות נדרשת הפנמה כי טיפול במשבר הדיור צריך להיות על סדר היום, ובקדימות ראשונה.
ישנן מאות אלפי יחידות-דיור תקועות בכל מיני שלבים, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית ו'פינוי-בינוי'.
עיריות המעכבות קידום של פרויקטים, רגולציה מסועפת, וכוח רב שנמצא בידי הוועדות המחוזיות וראשי הערים המנווטים בעיקר מה שטוב לעיר שלהם – ולא מה שטוב למדינת ישראל.
העלאת הריבית
העלאת הריבית על המשכנתאות גורמת שוב להססנות בשוק הנדל"ן. הדבר מאט את קצב רכישת הדירות בשוק באופן זמני. העלאת הריבית אף מאפשרת לבנקים להעניק ריביות טובות על פיקדונות, ורבים המחזיקים בכספים שייעדו אותם לנדל"ן יעדיפו כעת לנתב את הכספים לפיקדונות הבנקים. הדבר כמובן יעלה עוד יותר את מחירי השכירות בשוק, בשל העדר היצע דירות.
ומה יקרה בשנה הקרובה?
ההיסטוריה הלא-רחוקה מראה כי המגמה פשוטה לחיזוי וכי מחירי הנדל"ן ימשיכו בסופו של דבר לעלות גם אם תירשם עצירה או אפילו ירידה מסוימת (שנובעת בד"כ משינויים בהרגלי הצריכה, ולא כתוצאה מירידות המבוססות על שינוי מגמה) – שכן הדבר נגזר מכמות מזערית ולא מספקת של דירות חדשות שנבנות בישראל וצמצום התחלות בנייה על-ידי רשויות התכנון והממשלה.
המדינה צריכה לטפל בדחיפות בהגדלת היצע הדירות לשכירות, ובמקביל לטפל בהיצע הדירות הכללי בכדי להגדיל את היצע הדירות לשכירות.
אם לא יחול השנה שינוי משמעותי ואם לא יקודמו פתרונות אמיתיים שייתנו מענה מהיר להגדלת היצע הדירות, שחרור קרקעות והקטנת הרגולציה – אז ייתכן שגם השנה נראה שוב עלייה דו-ספרתית במחירי הנדל"ן. ובישראל כמו מדינות אחרות באירופה ובעולם המערבי תמשיך מגמת העלייה.
חשוב לזכור, שיש מה לעשות כדי לבלום את העלייה המטאורית, וזה בידיים של ממשלת ישראל. נדרשת תחילה יציבות שלטונית שתוכל לממש פתרונות ארוכי טווח, פתרונות שיצמצמו את הפער בין הביקוש הגדול להיצע הדל.
[]
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות יודעים בפרויקטים של 'פינוי-בינוי' ו'תמ"א 38'.
אתר: WWW.VASHDI.CO.IL
