[] עורך-דין טל גליקסמן, מומחה בדיני מקרקעין
בחוק החוזים ובפסקי הדין נקבע כי על צדדים המצויים בשלב המשא-ומתן לפני חתימה על הסכם לנהוג האחד כלפי השני בדרך מקובלת ובתום-לב.
במקרים מסויימים נקבע כי צד למשא-ומתן שלא נהג בהתאם להוראות החוק, עלול למצוא עצמו חשוף לתביעת פיצויים בגין נזקיו של הצד השני, שנגרמו עקב חוסר תום ליבו של אחד הצדדים. דבר זה יכול להתבטא בנסיגה מהמשא-ומתן בסמוך לחתימה על החוזה, זאת בהיעדר נסיבות מצדיקות.
על הצד הטוען לחוסר תום-לב רובץ הנטל להוכיח כי הצד השני לא פעל כדין בהתאם לנסיבות הרלוונטיות.
בפסק-דין של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 56465-10-19 אלבלך נ' פוליצר ואח' מיום 6.4.22, דן בית המשפט בטענת רוכש לחוסר תום-לב של המוכרים שפרשו מהמשא-ומתן לקראת חתימה על חוזה.
באותו מקרה, התובע היה רוכש אשר טען בכתב התביעה כלפי המוכרים כי הם הפסיקו את המשא-ומתן עימו ונסוגו "ברגע האחרון" – לפני חתימה על ההסכם, ללא הצדק ענייני וסביר, והנכס – משק במקרה זה – נמכר בסופו של דבר לצד ג'.
לטענת הרוכש, אסור היה למוכרים להפסיק את המשא-ומתן באופן חד-צדדי בשלב בו עמד, ולמכור את המשק לצד ג', ומדובר בהתנהלות נטולת תום-לב.
לטענתו, בטרם פרשו המוכרים מהמשא-ומתן עמו, היה עליהם ליתן התראה ברורה כי אם עד ליום מסויים לא ייחתם החוזה, אז המשא-ומתן בין הצדדים יסתיים – ולחלופין, לתת הוראה ברורה על הפסקתו. משלא עשו כן יש בכך כדי להצביע על חוסר תום-לבם.
הרוכש טען כי השקיע מאמצים וכסף רב בקידום העסקה ונותרו שלושה עניינים טכניים בלבד שהיה על הצדדים לסכם: סדר שחרור כספי פיקדון, דרך תשלום המע"מ, ותיקון שטח חלקת המגורים.
המוכרים טענו מנגד כי המשא-ומתן הופסק בשל מספר כשלים מצד הרוכש – בין היתר היעדר מימון בנקאי וחוסר יכולת כלכלית לממן בעצמו את העסקה, שכן הוא נסמך באופן מוחלט על אביו ודודו. זאת ועוד, המוכרים פעלו על-פי מצג לפיו העסקה הייתה מותנית בקבלת אישור מהבנק לקבלת משכנתה, וברגע שאפשרות זו ירדה מהפרק היה ברור למוכרים כי אין ביכולת הרוכש לעמוד בתשלומי התמורה. או-אז הבינו המוכרים כי הגיעו למבוי סתום מול הרוכש ואיבדו בו אמון, ולפיכך לא נותרה בידיהם ברירה, והם הודיעו על הפסקת המשא-ומתן.
בית המשפט דחה את התביעה ואת טענות הרוכש, ופסק כי המוכרים היו רשאים לפרוש מהמשא-ומתן שלא הבשיל לכדי הסכם חתום. בית המשפט הדגיש כי מדובר בעסקה שתנאיה לא השתנו מהזמן הסמוך לתחילת המשא-ומתן ועד סופו, ולמרות שכל הפרטים המרכזיים סוכמו כבר בשלבים הראשונים נמנע הרוכש מלחתום על ההסכם, כיוון שלא הצליח להסדיר מימון בנקאי לרכישת המשק. כל זאת, על אף שהובהר לו כי קבלת מימון בנקאי הוא רכיב קריטי לביצוע העסקה. בית המשפט קיבל את טענת המוכרים לפיה הם היו רשאים שלא לתת אמון בדבריו ולפנות לקבל הצעות אחרות, כפי שעשו.
הלכה למעשה – בנסיבות מסויימות צד במשא-ומתן רשאי לפרוש ממנו, במקרה בו הצד השני משנה באופן מהותי וקריטי פרט מרכזי מההסדר שנקבע בין הצדדים.
אם הנכם נמצאים במו"מ למכירת נכס, שימו לב כי הנכם מדגישים במסגרת הטיוטות כי ההסכם אינו מחייב אתכם במאום עד לחתימה.
משרד עורכי-דין טל גליקסמן, מומחים בדיני מקרקעין.
הכותב לא ייצג בתיק זה [] המאמר נועד למידע כללי בלבד ובשום מקרה לא נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
שד' דואני 18 (קניון 'סנטר', קומה 2), יבנה
טלפון: 052-5706888
כל תחומי המקרקעין, ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
