[] עו"ד טל גליקסמן, מומחה בדיני מקרקעין
רבות נאמר כבר על-ידי בתי המשפט באשר לחובה החלה על מוכר דירה לגלות לרוכש כל מידע ביחס לדירה הנמכרת על ידו, מידע שעשוי להיות לו השפעה על החלטת הרוכש האם לרכוש את הדירה – לרבות כל ליקוי או פגם הקיים בדירה, ובמיוחד לגלות לרוכש על כל מום נסתר הקיים בה.
כך, למשל בנייה שנעשתה ללא היתר כדין, רטיבות ונזילות, וכדומה.
בפסק-דין שניתן ממש לאחרונה, ביום 18.7.22 בבית-משפט השלום בחיפה (ת"א 16882-11-19 שור ואח' נ' צורי ואח'), חייב בית המשפט את מוכרי הדירה בפיצוי מוסכם בסך של 175,000 שקלים, מאחר ולא העבירו לידי קונים מסמך שנמסר להם אודות תכנית 'תמ"א 38' המתוכננת להיבנות בבניין הסמוך לבניין בו מצויה הדירה שנמכרה לקונים.
וכך נכתב בפסקה 23 לפסק הדין: "הנתבעים קיבלו לידיהם מסמך בכתב המודיע להם על הגשת בקשה לאישור תמ"א ביחס לבניין הסמוך, שכללה את עיקרי השינויים המבוקשים, ועל האפשרות העומדת לדיירי הבניין הסמוך (דהיינו הבניין בו מצוי הנכס הנמכר) להגיש התנגדות…לא עלה בידי הנתבע להסביר להנחת דעתי מדוע הוא נמנע ממסירת המסמך, שהיה כבר מצוי בידו, לידי התובעים, והוא אף לא פעל להסביר מחדל זה.
בנסיבות המקרה דנן, בהינתן קבלת ההודעה המפורטת, מועד קבלתה והנתון בדבר האפשרות להגיש התנגדות – מדברים בעד עצמם".
בפסק הדין צויין כי אין מחלוקת שהנתבעים ידעו שאמור להבנות בבניין הסמוך פרויקט 'תמ"א 38', אך הם לא ידעו על המכתב ועל האפשרות להתנגד לתמ"א ומחדל זה רבץ לפתחם של המוכרים שלא הצליחו להסביר מדוע נמנעו מלמסור את המכתב לידי הקונים.
במילים אחרות, לא היתה מחלוקת על עצם הגילוי, אלא על היקף הגילוי, וכי עצם הנתון כי בבניין סמוך עומד להתבצע פרויקט במסגרת 'תמ"א 38' – לא הובא לידיעת התובעים.
בית המשפט קבע כי חלה על מוכר חובת גילוי רחבה (וזאת גם על פרטים אותם יכול היה הקונה לברר בעצמו) מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, כאשר ישנן נסיבות בהן מתחייבת מסירת מידע יזומה של הצד לחוזה, ביחס למידע שעשוי להיחשב כחיוני.
בנסיבות פסק הדין נקבע כי הגם שמדובר בבקשה לאישור תמ"א ביחס לבניין סמוך, ובהינתן שמדובר במסמך שנמסר לנתבעים ימים ספורים לפני חתימת הסכם המכר עם התובעים, וחובת תום הלב החלה בשלב המו"מ החוזי – הרי שהיה מצופה מהנתבעים להביא לידיעת התובעים את מלוא הידוע להם באותה עת על הבקשה כפי שהוגשה, ואפשר שהיה מקום גם למסור העתק מהמסמך לידיהם נוכח סוגיית הגשת ההתנגדות.
הלכה למעשה – אם הנכם מוכרים דירה, חשוב לגלות כל מידע רלוונטי שבידכם ולא להסתיר כלום, על-מנת שלא ייטענו כלפיכם טענות לאחר חתימת הסכם המכר.
יצוין כי כפי שעולה מפסק הדין, הקונים בחרו שלא להיות מיוצגים בעסקת הרכישה על-ידי עורך-דין מטעמם, ואף בית המשפט בפסק הדין ציין כי הדבר תמוה בשים לב לאופי העסקה, היקפה וחשיבותה.
אם כן, במידה והנכם נמצאים טרם מכירת/רכישת דירה, אל תוותרו על ייצוג של עורך-דין מטעמכם, אשר בקיא בתחום המקרקעין.
הכותב לא ייצג בתיק זה.
המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
משרד עורכי-דין טל גליקסמן – מומחים בדיני מקרקעין
שד' דואני 18 (קניון 'סנטר', קומה 2), יבנה
כל תחומי המקרקעין, ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
טל': 052-5706888
