[] עו"ד טל גליקסמן, מומחה בדיני מקרקעין
סוגייה חשובה שלא תמיד נותנים עליה את הדעת בהסכמי המכר, נוגעת לכך כי ייתכן ולאחר שחתמתם בשעה טובה על הסכם המכר לרכישת דירה בבית משותף, ועד לפרק הזמן בו אתם נרשמים כבעלים של הדירה – מתכנסת אסיפת דיירים ועומדת על הפרק קבלת החלטה העולה להצבעה על-ידי אחד הדיירים או על-ידי הועד, שיש עמה משמעויות רבות, הן כספיות והן כאלו שישפיעו על חיי היום-יום שלכם בבית המשותף הרבה אחרי שהמוכרים ישכחו בכלל מהדירה.
בפסק-דין שניתן לא מכבר על-ידי המפקח לרישום המקרקעין בחולון (תיק מס' 4/273/2020 – קיפניס חתונה ואח' נ' לכצ'קוב ז'נה ואח'), נדון מקרה בו אחד הדיירים בבית המשותף ביקש להתקין באחת המעליות מנגנון פיקוד שבת.
סעיף 59.ז לחוק המקרקעין קובע בעניין התקנת מעלית שבת כי:
"(א) בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה, כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת".
במקרה האמור לא היה מותקן מנגנון פיקוד שבת ונדרש רוב של בעלי דירות.
דירה מס' 19 בבית המשותף נמכרה באותה תקופה בה התקיימו הצבעות בעניין התקנת מנגנון פיקוד שבת. המוכר היה בעד התקנת מעלית שבת ואף הצביע בעד ההתקנה. עם המוכר היה רוב להתקנת מעלית שבת, כאשר הנתבעים טענו מנגד כי הקונה של דירה 19 אשר במועד ההצבעה קיבל את החזקה בדירה הגם שבעלותו טרם נרשמה – התנגד למנגנון פיקוד השבת כך שאין רוב להתקנת מעלית שבת.
התובעים הגישו תביעה למפקח על רישום המקרקעין ודרשו 'צו עשה' שיורה על התקנת מנגנון פיקוד שבת. המפקח על רישום המקרקעין נדרש לשאלה מי הוא בעל דירה 19 במקרה דנן לעניין ההצבעה, המוכר או הקונה.
מבחינה נורמטיבית קבע המפקח על רישום המקרקעין כי הרישום בטאבו גובר אבל לא באופן מוחלט:
"על רקע הסקירה הנורמטיבית לעיל, אני סבור שככלל במקרי הכרעה על דרך רוב בעלי הדירות בבית משותף, שאלת הבעלות הבאה לידי ביטוי ברישום היא המכריעה ולא החזקה. ייתכנו מצבים שבהם הבעלות הרשומה אינה מעידה על הבעלות בפועל, בשל סמיכות הזמנים שלא אפשרה לקונה לרשום את הדירה על שמם או בעטיין של נסיבות אחרות המעכבות את הרישום". כלומר ישנם מקרים בהם המחזיק יכול גם הוא להוות בעל דירה על-אף שאינו רשום עדיין כבעלים.
בסופו של יום, התביעה התקבלה משום שלפי הכרעת המפקח על רישום המקרקעין הנתבעים כשלו מלהוכיח את החזקה של הקונה בדירה 19 בדירה במועד ההצבעה על מנגנון פיקוד השבת.
הלכה למעשה: השלכותיו של פסק הדין רלבנטיות לכל עסקת יד-שניה בה יש צורך להדגיש בסעיפי החוזה כי מעת חתימת החוזה, זכות ההצבעה בענייני הבית המשותף תהיה של הקונה – והמוכר יהיה חייב גם ליידע את הקונה בהצבעות וגם להצביע לפי שיקול דעת הקונה, או למצער לא להצביע בניגוד לדעתו.
עו"ד טל גליקסמן
משרד עורכי דין טל גליקסמן – מומחים בדיני מקרקעין.
שד' דואני 18, יבנה
(קניון 'סנטר', קומה-2)
כל תחומי המקרקעין, ייצוג בעסקאות מכר/רכישה, שכירות, פינוי שוכרים, ייצוג בבתי משפט ומוסדות התכנון, ועוד.
טלפון: 052-5706888
הכותב לא ייצג בתיק זה.
המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
