[] עו"ד טל גליקסמן, מומחה בדיני מקרקעין
פסק-דין שניתן בחודש הנוכחי על-ידי המפקח לרישום המקרקעין בעיר פתח-תקווה, (תיק מס' 6/8/2021, שרון שביט רביבו ואח' נ' שטיגל מיכאל ואח'), ממחיש עד כמה חשובה בדיקה מקיפה טרם ביצוע עסקת רכישת נכס מקרקעין.
במקרה שנדון בפסק הדין, התובעים רכשו זכויותיהם בדירה בקומה העשירית בבית המשותף במהלך שנת 2013 מהבעלים הקודמים שלה. לדירה שנרכשה הוצמד שטח של כ-32 מ"ר בקומת גג.
הנתבעים, לעומתם, התגוררו בדירה בקומה התשיעית בבית המשותף כ-5 שנים קודם לכן, החל משנת 2008, כאשר בעת שרכשו הנתבעים את זכויותיהם מהקבלן כללה הדירה דוד-שמש שהיה מוצב בשטח שהוצמד לדירת התובעים בגג.
מאחר והנתבעים לא נענו לפניות התובעים לפינוי דוד השמש מהגג המוצמד לדירתם, התובעים הגישו תביעה למתן 'צו עשה' המורה לנתבעים לסלק מהגג הצמוד לדירתם את דוד השמש, עמודי התמיכה והקולטים של דירתם. בנוסף ביקשו התובעים לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש בגג בגין הצבת דוד השמש.
המפקח על רישום מקרקעין דחה את התביעה ופסק כי זכות הבעלות בבית משותף או בבית שראוי להירשם כבית משותף, איננה זהה לזכות הבעלות הקלאסית בבית פרטי.
בפסק הדין נקבע כי ככלל, אף אם ניתנה בעבר הסכמה לשימוש ייחודי – יהיה זה בשטח המשותף או בהצמדה, לרבות הסכמה שבשתיקה – הרי שזו בבחינת רשות שימוש מכללא, אשר רשאי בעל הדירה בבית המשותף להביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי מקבל הרשות כי אין הוא מוכן עוד להמשיכה.
אלא, שלכלל האמור ישנם חריגים, לפיהם בהתחשב בעקרון תום הלב ובאינטרס ההסתמכות של מקבל הרשות שיצרה שינוי נסיבות משמעותי, תהא הרשות בלתי-הַדִירַה.
במקרה הספציפי קבע המפקח על רישום המקרקעין כי מקום שבו ניתנה לנתבעים הזכות להשתמש בשטח הגג המוצמד לצורך הצבת דוד השמש של דירתם בשלב ראשוני ומוקדם של רכישת דירתם מהקבלן, ועוד שנים לפני שהתובעים רכשו את זכויותיהם הקנייניות – הרי שבנסיבות אלו נוצרה אצל הנתבעים הסתמכות שהלכה והתחזקה ככל שחלפו השנים, מבלי שנשמעה כלפיהם כל טענה.
יש לשים לב שבפסק הדין רשם המקרקעין מוכיח את ידיעת התובעים לעניין השימוש לצורכי דוד-שמש בהצמדה של הדירה מסעיף ההצהרות הכללי הידוע, המופיע בהסכמים לפיהם הקונה מצהיר כי בדק את הדירה והַצְמָדוֹתֵיהַ.
כלומר, בעת שרכשו התובעים את דירתם, הצהירו כי בדקו את הדירה על הצמדותיה – כך שאינם יכולים לבוא היום בטענות נגד השימוש שנעשה ברכושם.
מסקנה: לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה, חשוב לנהוג באחריות, בשיקול דעת ובתבונה, לתת את הדעת לגבי כל הסעיפים בהסכם, ואף לבדוק היטב שלא עושים שימוש בהצמדות שלכם לצרכים אחרים – והכל תוך התייעצות עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר נכתב על-ידי עו"ד טל גליקסמן – בעל התמחות ספציפית בתחום דיני המקרקעין.
הכותב לא ייצג בתיק זה.
משרד עורכי דין-טל גליקסמן –
משרד בוטיק בתחום דיני המקרקעין, שד' דואני 18 (קניון 'סנטר' קומה 2), יבנה.
המשרד מעניק ליווי בעסקה החשובה בחיים, וללוות את לקוחותיו במקצועיות ובמסירות.
המאמר הינו למידע כללי בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
