עו"ד טל גליקסמן [] מומחה בדיני מקרקעין
חוק המכר (דירות)-תשל"ג-1973, אשר עבר תיקונים שונים במהלך השנים, הוא חוק צרכני שנועד להעניק הגנה לרוכשי דירות חדשות מקבלן.
בבסיס החוק ניצבה ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות של רכישת דירה מקבלן אינה שוויונית, וכי ישנם פערי כוחות ניכרים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר.
ביום 29.6.22 אישרה הכנסת את תיקון מס' 9 לחוק, אשר מטרתו להגביר ודאות אצל הרוכשים דירות מקבלן – ובמאמר זה אביא את עיקריו.
סעיף 5-א' לחוק המכר-דירות, שעניינו פיצוי בשל איחור במסירה, קובע פיצוי שמוכר מחויב לשלם לרוכש דירה כאשר הדירה נמסרת באיחור.
לפי החוק טרם התיקון, כאשר מוכר דירה מאחר במסירת הדירה מעל ל-60 ימים הוא נדרש לשלם פיצויים לרוכש בשווי שכר הדירה באזור, במכפלות אשר נקבעו בחוק, החל ממועד המסירה החוזי. עוד קובע החוק כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי סעיף הפיצוי לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
לפי המצב הנוהג היום, מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף וטוענים במקרה של איחור במסירה, שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתם, וכך לרוכש יש יכולת התנגדות מוגבלת המביאה לכך שיכולתו לקבל פיצוי היא רק לאחר הליך משפטי ממושך. זאת, למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלות במקרים רבים בבתי המשפט.
במסגרת התיקון שאושר, צומצם הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש, או למקרה שהחוזה סוכל. בנוסף, במקרים בהם תימסר הדירה באיחור של לפחות חודש ועד ארבעה חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%), ובמקרה של איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים חברת הבנייה תשלם לקונה תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר לעשרה חודשים יוטל פיצוי בגובה 150% משכר הדירה באזור.
תיקון נוסף שאושר, עניינו הצמדת תשלומי החוזה למדד תשומות הבנייה למגורים. נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה – ממועד כריתת החוזה לרכישתה ועד מועד התשלום האחרון – למדד תשומות הבנייה, וזאת אף-על-פי שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ומרכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה.
בשנה האחרונה, מדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר מהממוצע, מה שיוצר אי-וודאות לרוכשי הדירות אשר צריכים לקבל החלטות תוך לקיחת סיכון גדול שהמדד יעלה בצורה דרסטית, ופוגע ביכולת הרוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה.
במסגרת התיקון נקבע כי חברות הבנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה. כלל הסכום שישולם עם כריתת חוזה המכר לא יוצמד כלל, ובכל מקרה תשלומים שלא יפחתו מ-20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד כלל, כאשר הצדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהתשלום החוזי המשולם במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו. מכאן, שרק עד 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד.
עוד נקבע, כי לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה, אלא אם העיכוב נובע ממעשה או מחדל של הרוכש, וזאת על-מנת למנוע סיטואציה בה הקבלן מאחר במסירה ודורש תשלומי הצמדה למדד על התקופה בה איחר במסירה.
תיקון החוק יחול רק על חוזים שייחתמו החל מ-7 ימים מפרסומו ברשומות.
מאחר ונושאים רבים הקשורים בין היתר לתיקון לחוק נתונים למו"מ בין הרוכשים לקבלן, חשוב להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על-מנת שתוכלו לשמור על האינטרסים שלכם ולחסוך כסף רב.
עו"ד טל גליקסמן, משרד עורכי-דין טל גליקסמן – משרד בוטיק בתחום דיני המקרקעין; תיקונים ועדכונים לחוק המכר (דירות)
שד' דואני 18 (קניון 'סנטר', קומה 2), יבנה
המאמר הינו למידע כללי בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו, כאשר הדברים נכונים למועד כתיבתם.
