[] רונית ארנפרוינד
תושבים.ות יקרים.ות הבטחתי לכתוב לכן.ם מה הן הזכויות שלכן.ם – ואני חוזרת שוב על האמירה הראשונה והחשובה: הזכויות הם שלכם.ן ורק שלכן.ם, לכן חשוב שאתם.ן תנהלו את ההליך במלואו.
אתם.ן תבחרו את העורך דין, אתם.ן תחתמו עימו את החוזה ואתם.ן ביחד איתו תקיימו מכרזים ליזמים למציאת הנכון עבורכם.ן, שיוציא לפועל את הפרויקט הגדול ביותר של חייכם.
כמו שאתם בודקים מחירים ואת איכות המוצר בכמה חנויות לפני קניית נעליים/מכנסיים/ טלוויזיה/ מכונת כביסה – בוודאי ובוודאי נכון שתעשו כך בבנייה מחודשת של הדירה שלכם.
הפירוט הבא איננו ייעוץ משפטי, אלא מערך עקרונות המהווה רק חלק מהמידע שחשוב שתדעו – ואת המשך המתווה אביא בפניכם בשבועות הבאים:
1. הזכות לקבל חלופה הולמת:
1.1. דירה גדולה יותר מהדירה הקודמת, עם חדר נוסף ו/או ממ"ד ו/או מרפסת.
1.2. כיסוי שכ"ד ראלי לכל תקופת הבנייה.*
1.3. מימון ריאלי של הובלת תכולת הבית הן בפינוי והן באיכלוס.*
1.4. ביטחונות – ערבות חוק מכר.
1.5. ערבות לתשלום: דמי השכירות, מיסים, רישום בית משותף, אפשרי בצ'ק, אפשרי ערבות בנקאית, ועוד.
(* לא סכום מראש, אלא קביעת קריטריון מפורט כיצד יבחן הסכום.
2. הזכות לסרב: כל בעל בית בבניין המיועד ל'פינוי-בינוי' נהנה מהזכות לסרב לעסקה במידה ומתקיים אחד מהתנאים הבאים:
2.1. מעל 1/3 (שליש) מדיירי המתחם אינם מעוניינים לחתום על עסקת 'פינוי-בינוי'.
2.2. העסקה אינה כדאית כלכלית.
2.3. לא הוצעה לבעל הדירה בטוחה הולמת.
2.4. לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים או פיצוי כלכלי המכסה הוצאות מגורים.
2.5. הבית החלופי, בניגוד לבית בו הוא מתגורר, אינו מתאים למגבלותיו הגופניות ו/או הנפשיות.
2.6. ישנן נסיבות אישיות מיוחדות המונעות מהעסקה להיות הגיונית או אפשרית עבורו.
• במידה ואף אחד מהסעיפים הללו לא רלוונטי, דייר עלול להיות מוגדר כ'דייר סרבן' – ויש לכך השלכות, כך שחשוב לקיים את המו"מ כקבוצה.
3. זכויות קשישים ב'פינוי-בינוי':
3.1. היזם מחוייב להציע לקשיש בית חלופי בבניין מחודש בקרבת מקום לבית שעתיד להיהרס.
3.2. היזם מחוייב להציע לעבור לבית-אבות לתקופת מעבר עד לפינוי הדירה.
3.3. היזם מחוייב להציע לרכוש את הדירה מהקשיש בכסף מלא.
4. 'פינוי-בינוי' בלוח-זמנים:
4.1. שלב ההתארגנות:
4.1.1. בחירת נציגות דיירים ועורך-דין המייצג את הדיירים בלבד. מומלץ שהדיירים יבחרו עורך-דין ויסכמו עימו את עקרונות הייצוג שלהם.
4.1.2. מוצע לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי אצל מהנדס העיר.
4.2. חתימה על מסמכים טרום הסכם:
4.2.1. לא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או מגבילים את יכולת המשא ומתן, טרם חתימה על הסכם הפינוי-בינוי.
4.2.2. ניתן לחתום על כתב אישור/מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב כדי לסייע בקידום הפרויקט (בדרך כלל עד 18 חודשים).
4.3. בחירת היזם:
4.3.1. מומלץ לבדוק את החוסן הכלכלי שלו ואת כדאיות התמורה המוצעת. יש אפשרות לדרוש מהיזם ראיות לחוסן הכלכלי.
4.3.2. מומלץ לבחון מספר הצעות ממספר יזמים שונים, מומלץ לקיים 'מכרז' יזמים.
4.3.3. מומלץ להתייעץ עם דיירים של בניין שעבר פינוי-בינוי על ידי אותו היזם.
4.3.4. במידה וליזם יש זרוע ביצוע קבלנית, מומלץ לדרוש שהעבודות ייעשו על ידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים.
