מאת: רונית ארנפרוינד, יועצת חברתית [] לשעבר חברת מועצת עיריית יבנה
מאז הבחירות לרשויות המקומיות בשנת 2013 אני עוסקת בהתחדשות עירונית, ולאורך השנים מלווה תושבים ותושבות הפונים אליי בסוגיות שונות בתחום.
בחודשים האחרונים הולך וגדל מספר הפונים ביבנה, ולאור הפרסומים כי 10 תוכניות התחדשות עירונית ביבנה אושרו, החלטתי לכתוב על הנושא בשבועות הקרובים ולהסביר לכל אחת ואחד מה ואיך נכון לו ולה לנהוג בימים אלה למימוש ושמירת הזכויות בפרויקט 'פינוי-בינוי', 'בינוי-פינוי', ובתמ"א 38.
את מיזם תמ"א 38 מבקשת שרת הפנים איילת שקד לבטל בחודש אוקטובר השנה , ולהחליפו ב'חלופת שקד'-תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה – אלא שהכנסת לא הספיקה להצביע עליו טרם היציאה לפגרה. על החוק הזה אפרט בכתבה הבאה.
בחודשיים האחרונים אני עוסקת בכתיבת תכנית לאומית להתחדשות עירונית, ונמצאת בקשר עם הדרגים הבכירים ביותר בנושא. עקרונות התכנית כבר נכתבו, לקחתי חלק בדיונים בכנסת, ובהתאם, ככל הניתן, פועלת לקידום חקיקה.
"לצערי עד היום התושבים עדיין גרים באותם דירות ומבנים רעועים"
העיסוק בנושא החל בעקבות הרצון לנסות לייצר מענה לשכונות הוותיקות ביבנה. ב-2013 לקחתי על עצמי להציג מענה ל'פינוי-בינוי במתחם הערבה, הגפן, הזית, התאנה והאורן, ביחד עם אבי מוניס. נפגשנו עם מהנדסים, אדריכלים, מנהלים בכירים במשרד השיכון, עורכי-דין ואנשי ממשל, והתוצאה הוצגה בפני התושבים במתחם על-ידי אחד המתכננים הבכירים ביותר דאז, שהוביל כבר פרויקט 'פינוי-בינוי' מוצלח בארץ. בהתנדבות מלאה ישבנו איתו – עם שמוליק שמשוני ז"ל (לצערנו נפטר לפני כשנה ממחלת הקורונה) ועם סופיה אלדור, שהייתה מנהלת בכירה במשרד השיכון והאחראית על התחדשות עירונית בארץ, כשמשרדו התגייס לתכנן את המתחם כולו.
עבורנו המתחם היה אמור להיות פיילוט ראשון ביבנה, וממנו להמשיך לשכונות נוספות. זאת, תוך יישום אותם עקרונות של בנייה הוגנת והגיונית, בראייה של איכות החיים העתידיים במתחם החדש לאחר השלמת הפרויקט, ובהיבט של צפיפות, תשתיות, שטחים ציבוריים, מבני ציבור ומסחר – כולל התייחסות לתשלומים החודשיים של התחזוקה לדיירים והדיירות הוותיקים.ות.
מי בוחר את עורך הדין? הדיירים, כמובן! ורק הם!
אלא שלצערי עד היום התושבים עדיין גרים באותן דירות ומבנים רעועים.
בשבועות הקרובים אפרט את זכויות הדיירים, ככל שניתן, אך לפני הכל, חשוב ביותר לומר ולהדגיש:
זכויות הבנייה והקרקע הן של הדיירים הרשומים כבעלי הדירות – לא של היזם, לא של העירייה, ובוודאי לא של עורך-דין או מתווך כזה או אחר, ולכן אתם.ן אלה שנכון שתבחרו את היזם ואת עורך הדין, ולא ההיפך.
השלב הראשון להבנת הפרויקטים הללו הוא להבין שהרשות והמדינה מנסות בדרכים שונות להפוך אותם לכלכליים ליזם – וטוב שכך. כולנו מעריכים ורוצים שהיזם לא יפסיד ויהיה לו כדאי לקדם את הפרויקט, לכן ברור כי התכנון חייב להיות כזה שיהיה כלכלי לחברה המבצעת.
יחד עם זאת, במרבית אזורי הפריפריה אין היתכנות כלכלית לתכניות הללו, ולכן חלקן הגדול לא יוצא לפועל ו/או יוצא עם אחוזי בנייה רבים במיוחד – שמאיימים על איכות החיים העתידית של התושבים.
יש לומר ביושר שבימים אלה פועל צוות מקרב שרי הממשלה, המנסה לבנות מתווה אשר יאפשר לתת מענה ותמיכה ממשלתית באזורים ללא היתכנות כלכלית.
הכתבה הזאת הינה מבוא לכתבות ההמשך, לכן חשוב להסביר את הבסיס הראשוני לחישוב ההיתכנות הכלכלית ולהבנה, ובהמשך אעסוק בזכויות התושבים:
כשאנו מתחילים לתכנן 'פינוי-בינוי' או 'בינוי-פינוי', ראשית יש להביא בחשבון כמה יחידות-דיור מועמדות להריסה ומחוייבות בבנייה מחדש לטובת התושבים בעלי הדירות. במקרה של מתחם הערבה, הגפן, הזית, התאנה והאורן, הנתונים שקיבלנו אז ציינו כי במתחם קיימות 288 יח"ד. על-מנת שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם, בזמנו היה צורך לאשר לפחות בנייה של פי 5 יח"ד – כלומר כ-1,500 יח"ד.
פתרונות להיתכנות וכדאיות כלכלית – חשובים מאין כמותם!
בהליך כזה של 'פינוי-בינוי' היזם מחוייב בבניית תשתיות, בהשארת שטח פתוח, בהקמת מבנה ציבור, ועוד – בהתאם לתכנית המתאר.
אלא שבניית 1,500 יחידות-דיור במתחם כמו הערבה, איננה דבר ריאלי, ולכן הבאתי אז אל השיח התכנוני ביבנה את נושא קרקע משלימה/ניוד זכויות ליזם, על-מנת להפוך את הפרויקט לישים ולהוציא אותו לפעולה.
כלומר, במקרה כזה למשל, מאשרים ליזם לבנות כ-700 יח"ד במתחם, ותמורת ה-700/800 הנותרים ניתנות לו זכויות במקום אחר, או שהוא מפוצה בדרך אחרת. זהו הסדר מורכב, ששותפים לו בעיקר הרשות המקומית, מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד האוצר, ובנוסף משרדי הפנים והשיכון.
אני יכולה לציין כי רשויות אחרות אימצו את מהלך ניוד הזכויות בשנים האחרונות, ומממשות זאת לטובת בנייה "שפויה" והוגנת בראייה המביאה בחשבון את איכות החיים העתידית של התושבים.
"החתמה של קשישים שאינם מסוגלים להתמודד עם מסמך משפטי שכזה – איננה ראוייה – בלשון המעטה"
לסיום הכתבה הנוכחית והראשונה בסדרה, אומר כי תושבים הציגו לי את החוזים של החברות שמנסות להחתים עכשיו תושבים בדואני, בעצמאות, ועוד בעיר.
המדובר בכ-80 עמודים בכל חוזה, ומבלי לפגוע במקצועיות החוזים והחברות, אשר אני בטוחה כי הם חוקיים לחלוטין – חשוב לומר שהחתמה של קשישים שאינם יודעים לקרוא, או/ו שאינם מיומנים או/ו מסוגלים להתמודד עם מסמך משפטי שכזה, ללא עורך-דין שמייצג אותם ומטעמם – איננה ראוייה בעיניי, וזאת בלשון המעטה.
ככל שנאמר לי, יש גם מי שהוחתמו בבית הכנסת מבלי להעמיק בסעיפי החוזה, וככל שהדבר אמנם כך התרחש, הרי שזו דרך פסולה וחמורה בעיניי ואינני יודעת מה תוקף החתימה הזאת באם אמנם כך נעשה.
לפני כל חתימה מומלץ לכל אחת ואחד מהתושבים לקבל ייעוץ משפטי מעורך-דין מוסמך שידאג לזכויותיו, ולא מעורך-דין המייצג את היזם.
כמו שכאשר כל אחד ואחת מכם הולך לקנות טלוויזיה, מכונת כביסה, תנור למטבח, מזגן, נעלי ספורט או מכונית, הוא בודק ומברר על החברות, האיכות והמחירים – על אחת כמה וכמה הכרחי לנהוג כך ברכישה או במכירה של הרכוש היקר ביותר לאדם – חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבדוק עם כמה חברות.
אנא אל תמהרו לחתום ללא בדיקה מעמיקה וייעוץ.
ועד לכתבה הבא שתפרט יותר על זכותיכם.ן, בשאלות אפשר לפנות בהודעה למס': 050-4303271,
או למייל: [email protected]
