עו"ד ומגשר גילעד ושדי – מומחה בתחום המקרקעין, מייצג בעסקאות מכר ושכירות; מייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי
צעדים רבים נעשו בעשור האחרון על-מנת לצנן את מחירי הדיור. רבים מן הצעדים לא טיפלו בבעיה עצמה – מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, הפשרת קרקעות, עידוד בנייה וקיצור חסמים – אלא התמקדו בשוק משקיעי הנדל"ן, אשר לדעת מקבלי ההחלטות תורם לעליית מחירי הדיור ולהקטנת ההיצע הזמין למשפרי הדיור ולזוגות צעירים.
הממשלה והבנקים לא מציגים חלופה נאותה וסולידית לדירה להשקעה, וכך, המנטליות הישראלית לצבירת דירות לבעלי היכולת נהפכה לספורט לאומי בקרב העשירונים העליונים.
עליית מחירי הדיור בעשור האחרון גרמה גם לעלייה נכבדת בדמי השכירות ולפגיעה בשוכרי הדירות, אשר לרובם היכולת להגיע להון הראשוני הנדרש לרכישת הדירה, משמעותי מאי-פעם. הדבר נובע, כמובן, משום הירידה בכמות הדירות להשקעה שנוצרה לאו-דווקא ממכירת הדירות להשקעה שנצברו בידי הציבור, אלא מירידה בכמות הדירות שנרכשו מאז ומבריחת הון עצום לרכישת דיור ברחבי העולם, מהלכים שמנעו הדבקת הפער בין הרצוי למצוי.
כיום, בשל היחלשות בקצב התכנון בכל הנוגע לתמ"א 38 ברחבי הארץ והודעת גורמי התכנון על ביטול התכנית בעתיד, נראה כי ככל הנראה בעתיד הקרוב והרחוק תימשך עלייה במחירי הדיור – בעיקר במרכזי הערים בהן האלטרנטיבות לבנייה מעטות מאוד.
בהינתן מצב זה, והצפי להמשך עליית המחירים נשאר על כנו, וככל שבידיכם, המשקיעים, ההון הראשוני הדרוש לרכישת דירה להשקעה – מובא בפניכם מדריך למשקיע בנדל"ן:
- עקרונות בסיס – בראש מעייניהם של משקיעי הדירות צריכים לעמוד 3 עיקרים בסיסיים: א. אחוז התשואה; ב. צפי עליית מחירי הדירה; ג. יציבות. בבואנו לבחור את העיר והשכונה בה נרכוש את הדירה, עלינו לבחון את הדירה בראיית כלל הפרמטרים הנ"ל.
- מיקום הדירה – כדאי שהדירה שתרכשו תהיה באזורים מתפתחים בהם אין ולא צפוי לקום מפגע הנדסי (בניין שיאפיל על הדירה) או תחבורתי (כביש סואן) שיפגע בשווי הדירה ובאטרקטיביות שלה. כמו-כן, מיקום הדירה כדאי שיהיה באזור ביקוש גבוה. בבחירת הדירה כדאי לחפש דירות שנמצאות בצפי עתידי או קיים להתחדשות עירונית מכל סוג שהוא (יש לשים לב שהליך תמ"א 38 עתיד להסתיים בתוך כ-3 שנים) – פוטנציאל עליית המחירים בדירות מסוג זה יכול להוות עלייה של עשרות אחוזים במחיר הדירה.
- מימון – ראשית בדיקה מול הבנק מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש ללקיחת המשכנתה – בהתאם להון העצמי ואפשרויות המשכון יידע הבנק מהו ההון המקסימלי אותו הוא מוכן להעניק לכם כהלוואה ובאילו תנאים. כמו-כן, סקרי שוק בין הבנקים ו/או בעזרת יועצי משכנתאות חיצוניים, יועילו בבחירת המסלול והקטנת ההחזר החודשי. בבואנו לרכוש נכס נרצה שהנכס יממן את עלויות המשכנתה ובזמן הקצר ביותר, על-מנת שסך ההחזר יהיה מינימלי, ולטובת כך עלינו לבדוק מהן רמות השכירות באזור בו אנו מתעניינים.
- מיסוי והוצאות – תמיד כדאי להתכונן לכל הוצאה שקשורה ברכישה, ולבצע שקלול כללי של ההוצאות אל מול יכולות המימון, בהן שכ"ט עו"ד, יועצי משכנתא (אופציונלי), שמאות לבנק, מיסוי מקרקעין (8%) לבעלי דירה נוספת, שיפוצים והתאמות בדירה, תיווך ועוד.
- איכות הדירה והבניין – על-מנת שלא להשתעבד לטיפול בשוכרים ובגחמותיהם יש לרכוש דירה עם מאפיינים פשוטים, חזקים ואמינים, שיתנו מענה משוקלל של נראות סבירה והענקת שקט תעשייתי מצד השוכרים, ולמענם.
- התקשרות עם שוכרים – בבואכם לחתום חוזה שכירות השתדלו למצוא שוכרים העונים על מספר פרמטרים רב ככל הניתן מבין הבאים: 1. שוכרים התואמים את הדירה ומתקניה; 2. שוכרים עם אופק קביעות לטווח ארוך; 3. שמירה על הדירה ומתקניה; 4. גובה שכר הדירה. היעזרו בעו"ד מומחה על-מנת לנסח חוזה שכירות שישמש אתכם עתה ובהארכת ההסכם שנים קדימה. ניסוח חוזה הכולל בתוכו את כל המאפיינים המיועדים להגן על כספכם ורכושכם, שווה את שכר הטרחה שתשלמו בגינו.
- שימוש במאגרי נתונים וביצוע בדיקות לנכס – כבר נאמר בספר שמואל: "טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים". ביקור בנכס ובסביבתו לפני קבלת החלטות הוא קריטי לקבלת החלטה מושכלת ונכונה. כמו-כן, התעניינותכם באזור ע"י תשאול עוברים ושבים/דיירים תועיל לקבלת תמונה אמיתית בנוגע לאוכלוסייה המתגוררת במקום, והביקוש לדירות להשכרה. על-מנת לקבל תמונה מהימנה לגבי מחיר הנכס וגובה דמי השכירות ניתן להשתמש באתר 'מדל"ן' ואתר 'יד 2', המציגים נתוני אמת על רכישות שהתבצעו באזור, וגם באתר רשות המיסים, בפורומים ברשתות החברתיות – קבוצות פייסבוק ייעודיות, ועוד.
